固定資産税の評価替えについて！評価額の確認方法も解説

マイホームを購入すると、毎年「固定資産税」を支払う必要があります。
この税額は3年ごとに見直され、「評価替え」によって地価や市場価格の変動が反映されます。
適正な評価額を把握することで、将来的な税負担の見通しを立てることが可能です。
この記事では、評価替えの仕組みや固定資産評価額の調べ方、関連する税金について解説します。

固定資産税の評価替えとはどのようなものか

マイホームの購入を検討されている方は、固定資産税の評価替えをご存じでしょうか。
これは、不動産を所有するうえで避けて通れない重要な制度で、税額がどのように決まるかを大きく左右します。
評価替えの基本や具体的な手続き、そして令和6年度の動向を理解することで、将来的な税負担を見据えた計画を立てやすくなるでしょう。

3年に一度

固定資産税は、土地や家屋などの不動産に課される税金で、その課税標準となる評価額は3年に一度見直されます。
これを、評価替えと呼びます。
本来なら毎年評価することが望ましいのですが、全国に存在する膨大な不動産を毎年見直すのは困難です。
そのため、評価額を3年ごとに更新するサイクルが制度として定められています。
評価替えの際には、土地や家屋の現況や地価動向などが考慮され、上昇が見込まれる地域では評価額が上がり、下落している地域では据え置きや減額となる場合があります。
こうした仕組みにより、税負担の公平性が図られているのです。
なお、評価替えがおこなわれる年度を基準年度といい、その翌年と翌々年は原則として評価額が据え置かれます。
ただし、地目変更や増改築などがあった場合は、基準年度以外でも評価額が変わることがあります。
固定資産税の計算では、評価額に税率を乗じるため、評価額が上がれば負担も増えやすくなるでしょう。
そのため、評価替えのタイミングで大きく税額が変動するケースもあるのです。

納税通知書

評価替えがおこなわれると、各自治体から固定資産税の納税通知書が送付されます。
この通知書には評価額や課税標準額、税率などが記載されており、評価替えの年は前年度と比べて税額が増減することがあります。
通知書には減免措置の適用状況などの情報も含まれるため、疑問点があれば自治体の税務課に確認することが大切です。
納税通知書は、資産状況や税負担を知るうえで重要な資料なので、保管して適宜見直しましょう。
納税通知書は通常、4月から6月頃に送付される自治体が多く、年4回など複数回に分けて納付する仕組みが一般的です。
滞納すると延滞金が発生する場合もあるため、早めに確認しておきましょう。

令和6年

令和6年度（2024年度）は、固定資産税の評価替えがおこなわれる基準年度にあたります。
直近では、地価の上昇や建築資材の価格高騰が見受けられるため、都市部や再開発地域などを中心に評価額が上昇する可能性があります。
一方で、地価が下落している地域では据え置きや減額が見込まれるなど、地域ごとの差が大きくなる場合も考えられるでしょう。
評価替えの結果は納税通知書で確認でき、税額がどのように変動したかを把握して資産管理や税務対策をおこなうことが大切です。
令和6年度は、前回の令和3年度の評価から3年ぶりの見直しとなるため、変動幅が大きい地域では負担増を予想しておく必要があります。
また、評価額の決定は自治体が公表する地価や統計情報も参考におこなわれる点を把握しておきましょう。

固定資産税のもととなる固定資産税評価額の調べ方

マイホームの購入を検討している方は、固定資産税の基礎となる固定資産税評価額をご存じでしょうか。
これは、土地や家屋などに課される固定資産税を算出する基準であり、購入後にどの程度の税金を支払うかを判断するうえで重要です。
ここでは、その評価額の具体的な調べ方を解説します。
固定資産税評価額は、あくまで課税目的で算定されたもので、市場価格とは異なる場合があります。
そのため、実勢価格との差も意識しながらチェックすることが大切です。

納税通知書

固定資産税評価額を最も簡単に確認する方法は、毎年春頃に送付される納税通知書です。
課税明細書に土地や家屋の評価額が記載されているため、評価替えの年でなくても確認しておくと将来の支払い計画を立てやすくなります。
とくに評価替えの年は、税額が大きく変動する可能性があるので必ずチェックしましょう。

固定資産評価証明書

納税通知書が手元にない場合は、市区町村の役場や都税事務所で発行される、固定資産評価証明書を取得する方法があります。
この証明書には不動産の評価額や所在地、面積などが詳細に記載されており、公的な証明書として活用できます。
取得手続きは窓口または郵送でおこない、申請書と本人確認書類、手数料を準備しましょう。

固定資産課税台帳

もう一つの方法として、各自治体が管理する固定資産課税台帳を閲覧する方法もあります。
この台帳には土地や家屋の所在地、所有者、評価額などが詳細に掲載され、市区町村の窓口で本人確認書類と手数料を支払って閲覧できます。
相続人や借地人なども、関係性を証明すれば閲覧可能なので、自分が関わる不動産の評価額を確認したいときに役立つでしょう。
ただし、第三者が閲覧する場合には、所有者の同意書や委任状が必要となることもあるため、事前に確認する必要があります。

税額の計算時に固定資産評価額が用いられる税金

固定資産税評価額は固定資産税だけでなく、さまざまな税金の計算基準として用いられます。
この評価額を正しく把握しておくことで、予想外の税負担を回避しやすくなるでしょう。
ここでは、主な税金を紹介します。
固定資産税評価額によって算定額が変わるため、購入計画段階でどの税金にどれくらいかかるかを概算しておくと安心です。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内の土地や家屋に対して課される地方税で、固定資産税評価額を基準に算定されます。
道路や公園などの、都市計画事業に必要な費用を賄う目的があり、税率は自治体によって異なります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きに課される国税で、固定資産税評価額を基準に算出されます。
一般的な税率は0.4％ですが、住宅用建物については特例措置が設けられており、一定の要件を満たせば税率が軽減されることがあります。
所有権移転登記や抵当権設定登記など、手続きをおこなう場面で必ず確認しておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけ課される地方税で、固定資産税評価額をもとに算出されます。
一般的な税率は、土地や住宅用建物で3％、それ以外の建物で4％です。
新築住宅の場合は、評価額から一定額を控除できる特例措置があり、たとえば評価額が2,000万円なら1,200万円を差し引いた800万円に3％をかけて24万円となります。
贈与や交換などによる取得も課税対象になるため、事前に税額を計算しておくと安心です。
さらに、新築だけでなく増改築の場合にも、一定の条件を満たせば軽減措置が適用されることがあります。
条件や適用範囲は自治体によって異なるため、事前に調べておくとよいでしょう。

まとめ

固定資産税の評価替えは3年ごとにおこなわれ、地価や市場価格の変動を反映した評価額が決定されます。
評価額は納税通知書や証明書で確認でき、不動産取得税や都市計画税の算定基準にもなります。
適正な税額を把握し、将来の負担を見据えながら、計画的に対応することを心がけましょう。