住宅ローンの繰り上げ返済とは？効果的なタイミングと注意点を解説

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、繰り上げ返済を検討することがあります。
しかし、具体的な内容を知らず、実際に行動をためらう方がいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、住宅ローンの繰り上げ返済とはどのようなものなのか、効果的なタイミングと注意点を解説します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンにおける繰り上げ返済とは、当初の計画より早く返済することを指します。
この繰り上げ返済によって減少するのは、融資を受けた元金部分です。
繰り上げ返済のメリットは、元金減ることにより利息も減少し、トータルの返済額を減らすことにあります。

繰り上げ返済の方法

多くの方は、ボーナスが入ったり預貯金に余裕が生まれたりするタイミングで、繰り上げ返済をおこないます。
繰り上げ返済は、決められた機会でしかおこなえないものではなく、自由なタイミングで実行可能です。
また、いくらを繰り上げ返済するかといった点についても、自分自身で自由に決めることが可能です。

繰り上げ返済①期間短縮型

繰り上げ返済には2種類の方法がありますが、早めに住宅ローンを完済したい方におすすめなのは「期間短縮型」です。
期間短縮型の繰り上げ返済とは、毎月の返済金額はそのまま据え置いて、返済期間を短くするものです。
繰り上げ返済には種類を問わず利息負担を軽減してくれる効果がありますが、期間短縮型はより大きい効果が期待できます。
定年前に余裕を持って住宅ローンを完済したい方はもちろんのこと、トータルの利息負担を減らしたい方にもおすすめです。

繰り上げ返済②返済額軽減型

毎月の返済負担を減らしたい方におすすめなのが「返済額軽減型」です。
返済額軽減型の繰り上げ返済では、当初の計画と返済期間に変動がないものの、毎月の返済金額を減らすことに特徴があります。
完済までの期間に変動がないため利息の負担はかかり続けますが、繰り上げ返済をしない場合と比較してその負担は減ります。
住宅ローンの借り入れ当初に設定した毎月の返済金額が負担に感じる場合、この返済額軽減型を検討してみるのがおすすめです。

効果的な住宅ローンの繰り上げ返済のタイミング

住宅ローンの繰り上げ返済をおこなう場合、より効果的なタイミングを狙うことが大切です。
どのようなタイミングであれば効果が大きいのか、具体的なケースを見てみましょう。

利息負担軽減の効果が大きいタイミング

利息負担軽減のため、繰り上げ返済をおこなう場合は、より効果が見込める期間短縮型を選ぶことがおすすめです。
毎月の返済金額は据え置いて返済期間を短くするため、実行のタイミングが早いほど効果が期待できます。
実際にタイミングによる効果の違いを計算してみると、住宅ローンの借り入れから1年後・5年後・10年後ではケースごとに大きな差が生まれます。
金利1％・返済期間35年の条件で3,000万円を借りた場合、住宅ローンを借りてから1年後の繰り上げ返済で減少する利息は39万円ほどです。
5年後の繰り上げ返済で減る利息は34万円ほどで、10年後の繰り上げ返済で減る利息は27万円です。
このように、同じ条件でも繰り上げ返済のタイミングが早ければ、それだけ支払う利息が少なくなります。

毎月の返済負担軽減の効果が大きいタイミング

毎月の住宅ローン返済が苦しくなり負担を減らしたい場合、返済額軽減型を選ぶのがおすすめです。
返済額軽減型は、期間短縮型と同様に、早めの繰り上げ返済で効果が大きくなります。
返済額軽減型は期間短縮型より利息軽減効果は少ないものの、繰り上げ返済実行の翌月からすぐに返済金額を減らせることがメリットです。
返済額軽減型で元本が減ってしまうと毎月の利息も減りますので、繰り上げ返済後にすぐ効果を実感できるでしょう。

実際に繰り上げ返済をおこなうタイミングは？

先ほど紹介した期間短縮型・返済額軽減型のどちらも早めの繰り上げ返済で大きな効果が期待できますが、実際のタイミングはどのように決めるか判断しにくいかもしれません。
結論から言いますと、金融機関が設定した、最低金額に達したタイミングで住宅ローンの繰り上げ返済をおこなうことがおすすめです。
繰り上げ返済の金額は自由に決められますが、金融機関ごとに最低金額が設定されています。
繰り上げ返済で、最低金額が5万円であれば、それが貯まったタイミングですぐに繰り上げ返済するのがおすすめです。
また、繰り上げ返済は、繰り返すことで効果を最大化していきます。
一度にまとまったお金を用意できなくても、繰り上げ返済を諦めるのではなく、コツコツと少しずつ継続していきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済をおこなう場合の注意点

繰り上げ返済には、毎月の返済負担を減らす効果や利息負担を減らす効果があります。
ただし、知っておくべき注意点がありますので、繰り上げ返済を実行する前にチェックしておきましょう。

注意点①住宅ローン控除とメリットを比較する

住宅ローン控除を受けている方の場合、繰り上げ返済と住宅ローン控除のどちらに大きなメリットがあるか比較することが注意点です。
住宅ローン控除とは、最長で13年間にわたり、年末時点における住宅ローン残高の0.7％が所得税や住民税から控除されるものです。
繰り上げ返済をおこなうと住宅ローン残高が減り、住宅ローン控除の効果が少なくなります。
繰り上げ返済による効果と住宅ローン控除の効果のどちらを重視するかは、個々のケースによって異なります。
一般的に、住宅ローンの金利が住宅ローン控除率を上回る場合、繰り上げ返済を優先したほうのメリットが大きくなるでしょう。

注意点②自分に合ったタイプを選ぶ

繰り上げ返済には「期間短縮型」「返済額軽減型」の2種類があります。
このどちらかを選ぶ場合、自分に合ったものを選ぶことが注意点です。
一般的に期間短縮型のほうが利息軽減効果は大きくなるものの、ライフステージによって選択することが大切です。
利息軽減効果が大きいのは期間短縮型ですが、毎月の返済金額に変化がないため、家計に余裕は生まれません。
全体の返済金額を減らすより、利息軽減効果が少なくても毎月の返済金額を減らすほうが良い場合があります。
子どもの受験などまとまった教育費が必要なタイミングであれば、期間短縮型より返済額軽減型を選択して家計に余裕を持たせると良いでしょう。
トータルの返済金額を減らしたいのか、毎月の返済金額を減らしたいのか、繰り上げ返済の目的を考えることがポイントです。

注意点③万が一の資金に手をつけない

繰り上げ返済をおこなう場合、万が一の資金に手をつけないことが注意点です。
多額の繰り上げ返済は、それだけ返済負担が減少しますが、万が一の場合に生活に支障が出るリスクがあります。
緊急時に使える生活資金などは、繰り上げ返済に使わないよう残しておくことが大切です。
緊急時に残しておく生活資金は、生活費半年から1年分ほどが目安となります。
長い返済期間のなかでは、自分や家族の入院のほか、突然の失業などで収入が大幅に減ることがあります。

まとめ

住宅ローンにおける繰り上げ返済とは、計画より早く借りた元本の返済をすることを指します。
繰り上げ返済には期間短縮型・返済額軽減型の2種類がありますが、どちらも実行が早いほど効果が大きいことが特徴です。
繰り上げ返済をおこなうなら、住宅ローン控除とメリットを比較することや、生活資金を残しておくことなどが注意点です。