不動産売却における契約不適合責任とは？対策をご紹介

不動産を売却する際、必要な情報を買主の方に伝えないと契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任は、買主の方のためにあり、売主の方には一定の義務が発生するのです。
今回は、不動産売却における契約不適合責任とは何か、買主の権利で何ができるのか、対策として使えるインスペクションについてご紹介します。

不動産売却における契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、不動産売却の際に売主の方に課される責任です。
売却する不動産に、契約時に同意したのとは異なる瑕疵が発生したときに責任を問われます。

不動産の引き渡し後に効力を発揮する

実際に契約不適合責任による責任を問われるのは、売買契約を結んだ不動産を買主の方に引き渡したあとです。
引き渡した不動産が原因で買主の方が被害にあった際、売主の方は責任を取らなくてはなりません。

不動産に不具合があると負う責任

契約不適合責任は、引き渡し後に不動産に瑕疵があることが発覚した際に売主が負う責任です。
不動産における瑕疵とは、不動産に発生している不具合のことを指します。
売買契約では、契約時に売主と買主が情報を共有し、買主が納得したうえで契約を交わした状態の不動産を引き渡さなければなりません。
そのため、まずは契約を結ぶ前に不動産の不具合について買主の方に説明する告知義務が存在します。
告知義務を果たさないまま不動産を引き渡してしまうと、そのあとに不具合が発覚した際に契約不適合責任の対象になるのです。

瑕疵になる不具合

不動産売却の際に瑕疵として判断される不具合には、雨漏りなどが挙げられます。
雨漏りは、建物のなかに水が浸入するため、建材が腐りやすくなり全体の強度を下げるためです。
また、建物の強度を下げる瑕疵にはシロアリによる被害もあります。
ほかにも、周辺にゴミ処理場や火葬場など、多くの方が嫌がるような嫌悪施設があると環境的瑕疵に該当するため、これも告知しなければなりません。
さらに、該当の不動産で事故死や自殺、殺人などが起きた際は事故物件となり、心理的瑕疵が生まれます。
こうした「買主の方が心身や財産について被害を受ける可能性がある不具合」についても告知しなければならないのです。

不動産売却後の契約不適合責任における買主の権利

契約不適合責任が発生するのは、不動産を購入する買主の権利を守るためです。
買主の方は、高額な代金を支払って不動産を購入しますが、全員が不動産取引に関する専門知識を有しているわけではありません。
悪質な業者などに騙される形で不動産を買わされることがないよう、買主の権利として契約不適合責任が存在しているのです。
売主の方はトラブル防止のためにも、契約不適合責任において買主の権利で何ができるのかを把握しておく必要があります。

損害賠償を請求できる

売却された不動産に不具合があった際、買主の方は売主の方に損害賠償を請求できます。
不具合が原因で怪我をしたなど、買主の方が損害を被ったときは、売主側は賠償金を払わなければならない可能性があるのです。
また、履行の追完請求によって不具合の修繕工事費用を請求されることもあります。
追完請求をおこなってから一定の期間内に履行の追完がおこなわれないようであれば、代金減額請求によって売却代金の一部を請求されることもあるでしょう。
なお、契約不適合責任によって売主の方に責任が生じるのであれば、損害賠償請求と代金減額請求は両立する可能性があります。
したがって、売却代金の一部を返金したうえで損害賠償を支払わなければならなくなるケースもあるのです。

売買契約そのものを解除できる

不動産に告知されていない不具合が見つかり、契約時に合意した条件に適合しない状況になると、買主の方は売買契約そのものを解除できます。
これによって、契約は白紙に戻り、売却代金は買主に返金され、不動産は売主の手元に戻ってくるのです。
基本的には、履行の追完請求をおこなったものの対応されなかった際に、「催告解除」の形で契約解除がおこなわれます。
一方で、最初から履行の追完請求に対応できないと考えられるのであれば、「無催告解除」によって契約が解除されるのです。
なお、買主の責任で不具合が発生したケースなどでは、契約解除はできません。

契約不適合責任による買主の権利を行使できる期限

契約不適合責任によって、買主が損害賠償などを請求できる期限が定められています。
個人間の不動産売買契約であれば、買主は売主に「不具合を知ってから1年以内」に不具合について通知しなければなりません。
なお、売買が企業同士でおこなわれたのであれば6か月以内に期限が短縮されます。
この期間は、除斥期間と呼ばれており、民法上の定めにより設けられた期限です。
一方で、この期限については、買主と売主双方の合意により契約時に変更することもできます。

不動産売却における契約不適合責任への対策になるインスペクション

契約不適合責任は、不動産の不具合について買主に告知していなかったことにより発生します。
そのため、告知義務を果たすために不動産の不具合をしっかり把握しておくことが大切です。
しかし、不動産に関する専門知識を持たない方が不動産の不具合をすべて把握することは難しいでしょう。
そこで役に立つのが、専門家に検査を依頼するインスペクションです。

インスペクションをすれば不動産の不具合が分かる

インスペクションは、既存住宅状況調査技術者講習を終え、資格を取得した建築士がおこなう調査です。
存住宅状況調査方法基準に従い、建物の劣化具合や発生している不具合、修繕の必要性などを調査します。
これにより、売主の方は告知すべき不動産の不具合が把握でき、買主の方は安心して不動産を購入できるのです。

売却前に実施しておくのが望ましい

インスペクションの結果は不動産の査定額にも影響するため、できれば査定を受ける前に実施しておくのが望ましいです。
売主の方が主導しておこなうのであれば、遅くとも売却活動を始めるより前にはインスペクションがおこなわれます。
一方で、買主の方が購入を希望する不動産に対してインスペクションを要請することも可能です。
買主の方が依頼するインスペクションは売主の方の同意が必要なため、売主の方が拒否したときはインスペクションは実施されません。
どのタイミングでインスペクションを実施するかによって、インスペクションにかかる費用を誰が負担するのかが変化します。

不動産会社のインスペクションに関する義務

インスペクションは売主にとっての義務ではないため、売却前におこなわなければならないものではありません。
一方で、仲介を担当する不動産会社には、売主と買主にそれぞれインスペクションについて説明する義務があります。
売主の方には、インスペクションを実施したほうが良いことや実際にインスペクションをおこなっている業者を紹介しなければなりません。
買主の方にはインスペクションが実施されていればその結果を、されていなければ売主の方と同様のことを伝える必要があります。
ただし、インスペクションを「実施させなければならない」義務ではないため、説明の結果売主や買主が必要ないと判断すればインスペクションはおこなわれません。
しかし、不動産売却におけるトラブルを防止するためには、売主の方のほうでインスペクションを実施しておくのが望ましいでしょう。

まとめ

契約不適合責任は、不動産売却において売主の方が負う責任のひとつです。
不動産の引き渡し後に不具合が発生した際、買主の方は損害賠償や契約の解除を請求できます。
トラブルを防ぐためには、インスペクションを実施して不具合に関する情報をすべて告知すると良いでしょう。