中古マンション購入時の資金援助にかかる贈与税とは?特別控除や要件を解説

中古マンション購入時の資金援助にかかる贈与税とは?特別控除や要件を解説

マイホーム購入時に親や祖父母から資金援助を受けるケースは増えています。
ただし、高額な金額を援助してもらう場合は、贈与税が発生する可能性がある点にも注意が必要です。
本記事では、中古物件購入などで資金援助を受けた場合にかかる贈与税について、贈与税が非課税となる特別控除や要件を解説します。
練馬区で住まいの購入を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

中古マンション購入時の資金援助と贈与税について

中古マンション購入時の資金援助と贈与税について

中古マンション購入をはじめとする住宅取得のために、両親や祖父母などから資金援助を受ける場合、援助される金額が1年間で合計110万円を超えると、110万円を超えた部分が贈与税の課税対象になります。
また、基本的に受け取る金額が多いほど税率も高くなるため、安易に高額な援助を受ける前に税金の仕組みを確認しておくことが大切です。

贈与税とは?

贈与税とは、1年間(1月1日~12月31日)に誰かから受け取ったお金や財産の合計額から、基礎控除額110万円を引いた金額に対してかかる税金です。
具体例として、両親から100万円、祖父母から100万円、合計200万円を受け取った場合、基礎控除額の110万円を差し引くと90万円が課税対象です。
この課税対象の90万円に適用される税率をかけて贈与税を計算し、その納税額が決まります。
また、贈与者(親、祖父母、その他の方)によっては、特例や加算規定が変わり、結果的に税額が変動する可能性もあります。
そのため、詳細な計算方法や適用できる特例などは事前に確認しておきましょう。

贈与税の計算方法

贈与税の課税方法には以下の2種類があります。

●暦年課税
●相続時精算課税


「暦年課税」とは、1年間(1月1日~12月31日)に受け取った贈与額の合計が110万円を超えた場合、その超過分に対して贈与税がかかる仕組みです。
もし、1年間の合計額が110万円以下であれば、税金はかかりません。
ただし、1年ごとに110万円以下の範囲で贈与を受けている場合でも、毎年同じような金額を継続的に受け取っていると、「定期贈与」とみなされる可能性があります。
定期贈与と判断された場合は、通常の贈与と同じく課税の対象となりますので注意が必要です。
一方、「相続時精算課税」とは、生前に両親や祖父母から贈与を受けた財産に対する税金を、実際の相続時(被相続人が亡くなった時)にまとめて清算する制度です。
「すぐに税金を減らせる仕組み」ではなく、「納税を後に回せる」制度になります。
相続時精算課税制度を利用すると、合計で最大2,500万円までは、特別控除額として贈与財産から差し引くことができます。
つまり、2,500万円以下の贈与であれば、その時点では贈与税はかかりません。
2,500万円を超えた分については、一律20%の税率が適用されます。
具体例として、3,000万円の贈与を受けた場合、基礎控除として2,500万円が差し引かれ、超過分である500万円に20%の税率がかかります。
令和5年度の税制改正により、贈与額が年間110万円以下の場合は申告不要となり、110万円を超えた場合は2,500万円の特別控除を適用できますが、同年に110万円の基礎控除と2,500万円の特別控除を併用することはできません。
また、相続までの間に、贈与で受け取った財産が災害などで価値が下がった場合、相続時に財産評価額が再評価されます。

中古マンション購入時の贈与税が非課税になる特例とは?

中古マンション購入時の贈与税が非課税になる特例とは?

1年ごとの贈与税では、110万円までは税金がかからず、相続時精算課税を選択すれば、2,500万円までが非課税になりますが、将来の相続を考えて躊躇する方もいます。
それでも、「息子や娘の夫婦に住宅購入資金を援助したい」と考える親御さんは多いでしょう。
このような場合におすすめなのが「住宅取得等資金の非課税の特例」です。
住宅取得等資金の特例を利用すると、最大1,000万円までの贈与が非課税になります。
非課税額の上限は、住宅の品質によって以下のように異なります。

●省エネ等住宅(一定の性能基準を満たした住宅):最大1,000万円が非課税対象
●一般的な住宅:最大500万円が非課税対象


省エネ等住宅の条件や基礎控除額と併用できる点について解説します。

省エネ等住宅の条件

「省エネ等住宅」とは、特定の性能基準を満たす住宅のことです。
省エネルギー性能、耐震性能、またはバリアフリー性能のいずれかの基準(省エネ等基準)に合格している必要があります。
建築後使用されたことのある居住用物件の場合、具体的には以下のいずれかの条件をクリアした住宅が、省エネ等住宅とみなされます。

●省エネルギー性能断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
●耐震性能耐震等級〔構造躯体の倒壊等防止〕2以上または免震建築物
●バリアフリー性能高齢者等配慮対策等級〔専用部分〕3以上


上記を証明するためには、住宅性能証明書などの必要書類を贈与税の申告書に添付することが必要です。
なお、適用される期間は2026年12月31日までと定められています。

110万円の基礎控除との併用が可能

住宅取得等資金の非課税特例は、毎年110万円分が非課税となる「基礎控除額」と併用できます。
そのため、省エネ等住宅であれば最大1,000万円+110万円=1,100万円まで非課税、一般住宅であれば最大500万円+110万円=610万円まで非課税となる計算です。

中古マンションの住宅取得等資金の贈与税特例を受ける場合の要件

中古マンションの住宅取得等資金の贈与税特例を受ける場合の要件

中古マンションを購入する際に、住宅取得等資金の特例によって贈与税が非課税になるためには、以下のような条件を満たす必要があります。

受贈者の要件

特例を受けるには、贈与を受ける方(受贈者)について、以下の要件を満たすことが必要です。

●贈与者が受贈者の直系尊属(親や祖父母など)であること
●贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上であること
●その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
●配偶者や親族など、特別な関係者から取得する住宅ではないこと
●贈与を受けた年の翌年3月15日までに、受け取った資金で住宅を新築または購入すること


そのほか、日本国内に居住していること、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その家屋に居住することなどの要件があります。

購入する住宅の要件

特例を活用するには、日本国内にある物件であることが要件です。
また、登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であること、全体の半分以上を自宅として使っていることが要件として挙げられます。
店舗や事務所などと併用している住宅でも、床面積の半分以上が居住スペースであれば特例を受けることが可能です。
中古マンションの場合、以下の追加要件もあります。

●新耐震基準に適合している(1981年6月1日以降に建築確認を受けている、または建築されている)
●耐震基準適合証明書を取得済み
●耐震改修済み


耐震改修を受けた住宅が耐震基準に適合していることを証明するためには、一定の手続きが必要です。
まず、適切な申請書類を用意し、これを都道府県知事に提出します。
さらに、贈与を受けた翌年の3月15日までに、その住宅の耐震改修が耐震基準を満たしていることを証明書等によって示さなければなりません。
譲渡時の注意点として、贈与を受けた資金で購入した住宅を将来的に手放す際には、譲渡所得税の計算方法や役所での手続きについて確認しておくことが望ましいです。

まとめ

中古マンションをはじめとする住まいの購入にあたって、親や祖父母から資金援助を受けた場合は、暦年課税制度や相続時精算課税制度により一定額までは贈与税を非課税とすることができます。
また、住宅取得等資金の特例により、最大1,000万円まで贈与税を非課税とすることも可能です。
住宅取得等資金の特例を受けるには、合計所得金額が2,000万円以下であることや日本国内にある物件であることなどの要件を満たす必要があります。