中古マンションを購入するなら管理状況の確認が重要!3つの確認方法を解説
「マンションは管理を買う」といわれるように、中古マンションを購入する際は、部屋の状態だけでなく、共用部分の管理状況も重要です。
本記事では、中古マンションの管理状況の確認方法として、重要事項調査報告書で確認する方法、修繕履歴で確認する方法、議事録で確認する方法を解説します。
練馬区で中古マンションをお探しの方は、ぜひ参考にご覧ください。
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中古マンションの管理状況の確認方法①重要事項調査報告書
中古マンションを検討する際は、自分の居住空間だけでなく、建物全体の管理状態も確認が必要です。
清掃が行き届いているかや住民のマナーが自分たちに合っているかなど、実際に現地を訪れて確かめられる部分もありますが、財政的な側面や将来の計画については、詳しく把握するのが難しいですよね。
そのため「重要事項調査報告書」のチェックが重要です。
重要事項調査報告書とは
重要事項調査報告書には、マンションの運営状況や今後の計画、規約など、生活に直接関連する詳細な情報が記載されており、マンションの全体像を理解するうえで役立ちます。
中古マンションを購入する際は契約前に「重要事項説明」がおこなわれますが、契約前に重要事項調査報告書をチェックすれば、管理面での問題点を事前に把握できます。
契約前にチェックすることによって、突然の管理費の増加や駐車場の使用制限など、よくあるトラブルを避けることができるのです。
重要事項調査報告書の記載事項
重要事項調査報告書には、中古マンションの購入を検討する際に知っておくべき、以下のような重要な情報が詳細に記載されています。
●管理体制:管理会社の選定や管理人の勤務形態など、日常の管理運営に関する情報
●管理組合:総会の開催時期や役員の選出方法について
●住戸の詳細情報:各住戸の構造や特徴に関する情報
●管理費や修繕積立金:現在の料金と将来の変更予定
●マンションの収支状況:収支の概要、滞納金の有無、借入金の状況など
そのほか、駐車場・駐輪場、大規模修繕工事の計画、ペットや楽器の使用規約、リフォーム規定などが記されています。
重要事項調査報告書のチェックポイント
管理費と修繕積立金はマンション運営の基本です。
管理費と修繕積立金が今後値上がりする予定があるかどうかは、調査報告書で確認できます。
値上がりの計画がある場合、適正であるかどうかを判断することが重要です。
マンション全体の収支状況もチェックポイントです。
とくに修繕積立金の貯蓄が計画通り進んでいるか、大規模修繕の計画がある場合は、そのための費用が十分に積み立てられているかを確認しましょう。
未払いの管理費や修繕積立金が多い場合は、マンションの収支状況に問題がある可能性が高いです。
大規模修繕工事の計画もチェックしましょう。
築年数が10年以上経過したマンションでは、エレベーターや配管などの設備の老朽化に伴う大規模修繕の計画が存在するかもしれません。
計画が予算内でおこなわれるかどうかもチェックが必要です。
ペットの飼育や楽器の演奏予定がある方は、ペットの飼育や楽器の演奏が許可されているかどうか、またそのための規制(たとえば演奏可能な時間帯など)があるかも確認してください。
車や自転車を所有している方は、駐車場や駐輪場の使用料、使用可能台数の制限、空き状況など、具体的な利用条件も重要です。
リフォームやリノベーションをおこなう際には、遮音性能やその他の構造変更に関する制限を含め、事前に管理組合への届出が必要かどうか、またその規約をしっかりと確認する必要があります。
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中古マンションの管理状況の確認方法②修繕履歴
中古マンションを購入する際、とくに築年数が長い物件では、過去の修繕履歴を確認することが重要です。
修繕履歴から、建物がどのように維持されてきたか、計画的かつ経済的に無理なく適切な修繕がおこなわれているかがわかります。
中古マンションの修繕履歴は、売買契約直前の重要事項説明で確認することが多いですが、その時点で初めて修繕が適切におこなわれていないことが明らかになり、購入を見送るケースもあります。
そのため、購入前には修繕履歴をしっかりと確認することが、後悔しないために重要です。
修繕履歴は、マンションの共用部分、とくに大規模な修繕工事の履歴をチェックすることが大切です。
修繕履歴をチェックした際に、以下のケースに当てはまる場合は、ご注意ください。
修繕積立金は豊富だが修繕履歴が少ない場合
修繕積立金が十分にあるにも関わらず、建物の築年数を考えると予想される修繕がおこなわれていない場合、何らかの問題がある可能性を示唆しています。
たとえば、住民間での意見の不一致や、住民が建物のメンテナンスに関心を持っていない可能性が考えられます。
修繕履歴だけを見ても組合運営の全体像を把握することは難しいですが、管理がスムーズにおこなわれていない可能性のある重要な兆候を捉えることができるでしょう。
修繕は頻繁におこなわれているが修繕積立金が不足している
修繕積立金が十分に蓄えられていないにも関わらず、修繕作業が活発におこなわれている場合も注意が必要です。
予防保全として、劣化する前に修繕をおこなうことは良いことですが、問題は費用のバランスです。
修繕積立金の設定金額が最初から不適切である場合や、必要以上に頻繁に修繕をおこなうと、積立金が追いつかない状況になります。
ときには、管理会社の提案に対して住民が十分な検討をせずに工事を承認してしまうこともあり、不要な工事がおこなわれることも珍しくありません。
このような場合、住民が建物の維持管理やマンション管理組合の財政状況に十分な関心を持っていない可能性があります。
このままでは、将来的に修繕積立金を大幅に見直す必要が出てくるかもしれません。
見直しの際には、急激な変更に耐えられない家庭が出ることも考えられ、全体としての足並みが揃わなくなるリスクもあります。
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中古マンションの管理状況の確認方法③議事録
議事録はマンション管理組合がおこなう総会の内容を記録したものです。
議事録には、組合の決算報告、予算案、その他議題に関する決議や討論の様子が詳細に記載されています。
過去数期分の議事録を読むと、マンションの現状や抱えている問題、管理組合の取り組みを深く理解できます。
議事録でわかること
議事録では、以下のような点が確認可能です。
●管理費や修繕積立金の適正性に関する議論
●管理費の滞納者への対応策
●近隣の安全性や防犯対策に関する提案
●建物の劣化状況に対する第三者の評価の提案など
一方で、議事録の内容が希薄で、主に決議結果のみが記録されている場合は、管理組合が活発な議論をおこなっていない可能性があります。
議事録の内容が希薄な場合、管理組合が管理会社に頼り切っている兆候かもしれません。
管理会社に頼み切りの場合、必要以上に高いコストがかかることもあるため、注意が必要です。
議事録の確認方法
議事録は、所有者や賃借人、管理組合の債権者、購入予定者など、利害関係者が閲覧する権利があります。
確認したいときは、不動産会社に依頼して、過去3期分程度の議事録を見せてもらうと良いでしょう。
3期分を見ることにより、マンションの管理状況をより詳細に把握し、安心して購入判断ができます。
たとえば、騒音、ペットの問題、住民間のトラブルなど、マンションの隠された実情はしばしば管理組合の議事録に記録されています。
議事録を通じて、マンション内で起きている問題や管理組合のやり取りを知ることができるのです。
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まとめ
中古マンションの管理体制や管理組合については、重要事項調査報告書で確認することができます。
建物がどのように維持されてきたか、計画的かつ経済的に無理なく適切な修繕がおこなわれているかについては、修繕履歴で確認しましょう。
議事録では、課題と取り組みや住民トラブルについて確認することが可能です。
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