中古マンションの購入からリフォームまでの流れとは?ローンについても解説
新築物件だけでは希望に合うものが見つからない場合、中古マンションを購入して、リフォームする選択肢もあります。
本記事では、物件を探す流れや物件探しと並行しておこなう見積もり・住宅ローンについて、物件が決まってからリフォームの着工までの流れについて解説します。
練馬区で中古マンションを検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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中古マンション購入後にリフォームする際の流れ①物件を探す
リフォーム前提で中古マンションを購入する場合、コストやリフォームのしやすさの観点から最適な物件を探すのが最初のステップです。
物件を探す際のポイントは、以下の3つです。
①リフォーム・リノベーションの相談ができる不動産会社を選ぶ
物件を選ぶ際は、適切な不動産会社を選ぶことが重要となります。
リフォームやリノベーションが必要な中古マンションの場合、専門知識を持った不動産会社に相談するのがおすすめです。
リフォーム専門の不動産会社を選ぶメリットとして、一つの窓口で物件探しからリフォームまで一貫してサポートしてもらえることが挙げられます。
とくに中古マンションを購入する場合、建物の構造や管理規約により、リフォームできる範囲に制限があることがあります。
たとえば、配管の配置が変更できない、特定の床材を使用しなければならない、または隣人の同意が必要などの制約があるのです。
制約により、個々のリフォーム計画に影響が出るため、リフォーム経験豊富な不動産会社に初めからサポートを依頼すると、より安心して手続きを進めることができます。
②物件の内見をおこなう
内見は不動産会社の担当者と相談しておこなうことが効率的です。
中古マンションでは、見学したい物件にまだ売主が住んでいることもあります。
そのため、不動産会社を通じて売主との日程調整をして、内見の予約を取る必要があります。
さらに、物件の築年数や管理状況など、基本情報の確認も不動産会社に依頼しましょう。
何かわからないことがあれば、遠慮せずに質問することが大切です。
不動産会社の担当者は必要に応じて売主に確認を取ります。
中古マンションを選ぶ際には、リフォームでは改善できない耐震性や立地条件など、変更不可能な要素にも注意が必要です。
③管理規約をチェック
マンション購入時には、管理規約や使用細則に注意してください。
管理規約には、リフォームや改修の可否といった重要な制限情報が記載されています。
物件によってはリフォームの範囲が制限されていることがあるため、希望する改修が可能かどうかを事前に把握するための重要な基準となります。
管理規約や使用細則は、不動産会社を通じて入手することが可能です。
どのようなリフォームやリノベーションが可能かを事前に確認し、計画を立てることが大切です。
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中古マンション購入後にリフォームする際の流れ②住宅ローン
物件探しと同時に見積もりと住宅ローンの準備を進めましょう。
物件が決まったら、具体的なリフォーム計画へと話を進めていきます。
①リフォーム費用の見積もりを取りながら計画を固める
まず、理想的な住環境をイメージし、イメージに基づいてリフォーム計画を詳細に立てます。
リフォームの担当者と一緒に物件を見て回りながら、必要な改修作業の費用見積もりを取りましょう。
現状の物件の状態を正確に把握すると、どの部分をリフォームするかの判断がしやすくなります。
②住宅ローンを選ぶ
住宅ローンを選ぶ際にはいくつか注意点があります。
リフォーム用のローンは通常、住宅ローンよりも金利が高いため、資金計画を立てるときは金利を考慮に入れましょう。
ただし、中古物件の購入とリフォームの両方の費用を一緒に借りられるパックローンも存在します。
パックローンを利用すると、住宅ローンとリフォームローンを別々に組む場合に比べて金利がお得になることが多いです。
そのため、希望する金融機関がパックローンを扱っているかどうかを事前に調べておくことをおすすめします。
また、住宅ローンにはさまざまな種類があり、借り入れたお金の支払い開始時期などが異なるため、各ローンの詳細をしっかり理解し、自分の状況に合ったローンを選ぶことが重要です。
③住宅ローンを申し込む
住宅ローンの事前審査では、申し込む物件の価格とリフォーム予算の合計から頭金を差し引いた金額を借り入れ額として申請します。
この際、物件購入に関連する諸費用も考慮した金額を算出することが重要です。
審査結果は、1週間から2週間程度で出ることが一般的です。
そして中古マンションの売買契約後に、住宅ローンの本審査を申し込みます。
ローンが否決されるリスクを考慮し、住宅ローン特約を設けて契約を白紙に戻すことができるようにすることが一般的です。
本審査には1週間から2週間かかることがあり、準備が不十分だと迅速な処理が困難になるため、売買契約日にはすべての書類を準備しておくことが望ましいです。
住宅ローンの本審査申込後、リフォーム内容についてリフォーム会社と詳細な打ち合わせをおこない、プランを精査して決定します。
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中古マンション購入後にリフォームする際の流れ③売買から着工
リフォーム前提で中古マンションを購入する際は、通常の取引に比べて期間が長くなるため、事前に手続きの流れやスケジュールを確認することが重要です。
①売買契約を結ぶ
物件が決まった後は、購入に際して、希望価格や手付金の金額、引き渡し時期などの条件について、仲介会社を介して売主と交渉をおこないます。
条件に合意ができた後は、売買契約をおこない、物件を引き渡し後にリフォームの流れで進みます。
一般的に、リフォームは物件の引き渡し後に実施されますが、売主の同意が得られれば引き渡し前にリフォーム業者による物件の内覧が可能です。
内覧によりリフォーム計画や見積もりを早期に進めることができるため、仲介の不動産会社に相談しましょう。
なお、売買契約を締結する前には、重要事項の説明を受けることになります。
購入申込みから売買契約までの期間は約1週間となり、重要事項説明と売買契約は一般的に同日に実施されることが多いです。
②リフォーム工事の請負契約
中古マンションの購入契約が完了し、問題がない場合はリフォーム工事の請負契約に進みます。
金融機関やリフォームの規模によっては、住宅ローンの本審査時に請負契約書が必要になることがあります。
ただし、詳細な見積もりだけを提出し、請負契約書をローン契約時までに準備すれば良い場合もあるため、必要な書類は事前に確認しておくことが重要です。
③物件の引き渡しと決済
住宅ローンの本審査に通過後は、物件の引き渡しと代金決済をおこないます。
物件の引き渡しと残金の決済は、売主、買主、および関係者が銀行に集まっておこないます。
司法書士が所有権移転や抵当権の設定に必要な書類を確認し、書類に不備がなければ、銀行からの融資がおこなわれ、売主に対して残代金が支払われる流れです。
④リフォーム工事の着工
物件の引き渡しと登記移転が完了した後、リフォーム工事の準備に移ります。
マンション管理組合への工事届出と近隣住民への挨拶は、一般的にリフォーム会社が代行します。
リフォーム工事の着工に際しては、請負契約に基づき初期費用の準備が必要です。
リフォーム費用が住宅ローンに組み込まれている場合、分割払いや一括での融資実行が可能ですが、資金の流れを事前に金融機関で確認することが重要です。
工事の途中で中間確認をおこない、契約に基づいて中間金を支払います。
最終的に、工事の完成を確認し、リフォーム会社に最終的な支払いを済ませ、物件の引き渡しを受ける流れです。
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まとめ
リフォーム前提で中古マンションを購入する場合は、リフォームに詳しい不動産会社に相談して物件を探すことがポイントです。
住宅ローンは、リフォーム費用も含まれるパックローンの利用がおすすめです。
売買契約を締結し、物件の引き渡し後は、マンション管理組合へ工事の届出をおこなってからリフォーム工事がおこなわれる流れとなります。
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