築40年で購入した中古マンションは何年住める？メリットやポイントも解説

マイホームを探す際、築40年を超える中古マンションを目にする機会も多いでしょう。
実際に、国土交通省のマンションに関する統計・データによると、築40年超～50年未満のマンション数は年々増えているのがわかります。
そこで今回は、築40年の中古マンションにあと何年住めるのか、購入するメリット・デメリットや購入のポイントを解説します。

築40年の中古マンションを購入したらあと何年住める？

マイホームとして中古マンションを購入する際、もっとも気になる点は「あと何年住めるのか？」でしょう。
マンションの寿命を理解するには「法定耐用年数」の概念が重要です。

法定耐用年数とは？

法定耐用年数とは、税法上、建物などの資産がどれだけの期間使用可能かを法令で定めたものです。
主に税務上の減価償却を計算するために使われる数値であり、実際の建物の寿命や建て替えの時期とは直接関連がありません。
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの場合、法定耐用年数は47年ですが、耐用年数が過ぎたからといって、建物がすぐに使えなくなるわけではないのです。
RC造の建物の場合、国土交通省の調査によると物理的な寿命は120年と推定されています。
また、日本最古のマンションで有名な宮益坂ビルディングは、築63年で解体し建て替えがおこなわれました。
以上のことから、最低でも20年程度は問題なく住み続けることができるでしょう。

築40年の中古マンションは管理状態が重要

築40年を超える中古マンションの購入を検討する際は、その管理状態をしっかりと確認することが重要です。
建物の価値は管理状態によって大きく左右され、適切なメンテナンスがおこなわれているかどうかが、これからの居住の質を決めるカギとなります。
しかし、そのためには管理状態を十分に確認し、必要なメンテナンスが適切におこなわれているかを把握することが不可欠です。

中古マンションの建て替えは築何年？

大規模修繕でも修繕できないほど経年劣化の進んでいる中古マンションは、建て替えがおこなわれます。
とくに、築40年〜59年の中古マンションで建て替えが実施されるケースが多いです。
建て替えが実施される中古マンションは駅近という好立地に位置しており、建て替えによって戸数の増加や資産価値の向上が期待できる状況にあります。
容積率が余っている場合、建て替えによってより多くの住戸を確保し、マンションの価値を大幅に向上させることができるのです。

築40年の中古マンションを購入するメリット・デメリット

築40年の中古マンションは、購入する前にメリット・デメリットを理解しておくことが大切です。

メリット

築年数が経過した中古マンションの最大のメリットは、物件価格の安さです。
不動産の価値は、新築時から年数が経過するにつれて自然と下落します。
建物の経年劣化や市場の変動、新しい建築基準の導入などがあるからです。
また、中古マンション市場は、新築マンション市場と比較して多様な選択肢がある点もメリットになります。
中古マンションは1960年代から建設され、毎年多数が市場に流通しているためです。
新築マンションの場合、市場に出る物件は限られており、特定のエリアや条件に合う物件が見つからない可能性もあります。
一方で、中古マンションは広範囲にわたって分布しており、希望する地域や条件に合致する物件を見つけやすいのが特徴です。
たとえば、都心や商業地域、学校区域、交通の便が良いエリアなど、特定のニーズに合わせて最適な物件を選ぶことができます。

デメリット

築40年の中古マンションは、設計基準やライフスタイルの変化により、現代のニーズに合わせた改修が必要となることが多いです。
たとえば、和室の洋室への変更、バリアフリー化、水回りの全面的な交換などが一般的です。
そのため、リノベーション費用がかかる点がデメリットになります。
とくに、築40年の中古マンションでは、スケルトンリフォーム（建物を骨組みのみにして全面的に再構築するリフォーム）が一般的です。
スケルトンリフォームは、壁や床を剥がした際に予期せぬ追加工事が必要になる場合があります。
たとえば、隠れた水漏れや構造的問題が発覚することもあり、予算オーバーに繋がることも少なくありません。
リノベーション費用は想定外に膨らむことが多いので、購入初期の計画段階から余裕を持った予算を設定することが重要です。
また、住宅ローンの審査が通りづらい点もデメリットになります。
築40年の中古マンションを購入しようとする際、住宅ローンの審査は新築物件よりも厳しいことが一般的です。
ローンの担保となる物件の価値が、築年数の経過とともに減少するためです。
担保価値が低いと判断されると、金融機関はそのローンのリスクが高いと見なし、審査が厳しくなります。

築40年の中古マンションを購入する際のポイント

築40年の中古マンションは、価格の面で大きなメリットを持っていますが、購入前にはその物件の全体的なコンディションを慎重に評価することが求められます。
築40年の中古マンションを購入する際のポイントは、以下の3つです。

①建物構造の確認

中古マンションの外観は、その建物の全体的な状態を把握するための重要な指標です。
外観に目立つヒビや損傷がある場合、過去に建物の管理が不十分であったり、必要な修繕がおこなわれていない可能性があります。
これらの問題は将来的に大規模な修繕が必要になるリスクを示唆しているため、購入前にしっかりと確認することが重要です。
また、築年数が経過した中古マンションでは、配水管の状態も重要なチェックポイントです。
古い配水管は腐食や詰まりが発生している可能性が高く、水漏れや悪臭の原因となることがあります。
配水管がコンクリートに埋め込まれている場合や、他の階の天井裏を通過している構造の場合、検査はより複雑になります。
リフォームやリノベーションを検討している場合は、配水管の位置や状態を専門家により詳細に調査してもらうことが望ましいです。

②長期修繕計画の確認

マンションの長期修繕計画は、建物の持続的な維持管理を目的として策定されます。
国土交通省のガイドラインによると、マンションの大規模な修繕は通常12年ごとに実施することが推奨されています。
したがって、築40年の中古マンションでは、これまでに何度かの大規模修繕が実施されているはずです。
修繕積立金の徴収状況や、これまでの修繕履歴を確認すると、建物が適切に維持管理されているかどうかがわかります。
修繕積立金に不足があれば将来的に大きな費用が発生する可能性があるため、注意が必要です。
長期修繕計画の詳細を確認し、その内容が現実的であり、建物の現状に合っているかを確認しましょう。

③耐震基準の確認

日本では、1981年5月以前に設計された建物は「旧耐震基準」と呼ばれます。
旧耐震基準に基づいて建設された中古マンションは、震度5程度の地震に耐えうる設計です。
一方、1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に基づいており、震度7の強い地震でも倒壊しないことを基準に設計されています。
旧耐震基準で建てられた建物は、現在の科学的知見に基づく耐震技術が考慮されていないため、大きな地震が発生した場合、損傷のリスクが高まると考えられます。
築40年の中古マンションは、旧耐震基準で建てられている可能性があるため、注意が必要です。
そのため、築40年のマンションを購入検討する際は、耐震基準を確認することが重要です。
なお、旧耐震基準のマンションでも、耐震補強工事をおこなうと、新耐震基準に近いレベルの安全性を確保することができます。

まとめ

築40年の中古マンションにあと何年住めるかは、物件の管理状態によります。
購入するメリットは、物件価格が安い点と選択肢が豊富な点ですが、リノベーション費用がかかる点や住宅ローンの審査に通りづらい点がデメリットです。
購入する際は、建物構造や長期修繕計画の確認、耐震基準の確認をおこなうことがポイントです。