不動産の売却にリフォームは必要？判断に役立つポイントを解説！

不動産の売却をおこなうとき「買主に好印象を持たせるなら事前にリフォームをしたほうが良いのか？」と悩むところではないでしょうか。
実際にリフォームをしたときのメリット・デメリットなどを確認すると、適切な対応を判断しやすくなります。
そこで今回は、事前にリフォームをするメリット・デメリット、リフォームが必要な状況と費用の相場、そのまま売り出すときのコツを解説します。

不動産の売却にあたってリフォームをするメリット・デメリット

売主が事前にリフォームをするメリット・デメリットは以下のとおりです。

リフォームのメリット

売主側で事前にリフォームをおこなうメリットは、買主の反応が良くなることです。
そのまま売り出すよりも高く売れるなど、売主は売買を有利に進められます。
理由は、リフォームによって不動産の印象を改善できる点にあります。
一般の買主は、建物や土地に関する専門的な知識を持っていないことがほとんどです。
そのため、購入の判断基準は見た目の印象に依存することが多いです。
中古不動産をリフォームせずに売り出すと、傷や汚れが目立ち、設備が古く見えることがあります。
不動産の印象が良くないと、売却には不利となります。
しかし、リフォームをおこなえば、傷や汚れを修繕でき、設備も新しく交換することが可能です。
印象の悪い箇所を改善することで、買主からの反応が良くなります。
また、リフォーム済みの不動産は、必要な工事が完了しているため、買主は購入手続きを済ませればすぐに入居できます。
このため、売主側で工事を済ませておくと、入居を急いでいる買主に優先的に購入を検討してもらえるため、不動産が早期に売れやすくなるでしょう。

リフォームのデメリット

売主側でリフォームをおこなうデメリットは、工事にかかった費用を回収しきれないことです。
リフォームによって一定の値上がりは期待できますが、工事にかかった費用全額を取り戻すことは難しいです。
たとえば、300万円かけてリフォームをしても、値上がり額が300万円に達することはほとんどありません。
売却金額で回収できなかった費用は、売主が負担することになり、結果的に損をすることになります。
また、中古不動産において買主が重視する条件の一つは価格の安さです。
中古不動産を探している買主のなかには、リフォームを自分で行うために安価な物件を探している人も多いです。
売主側でリフォームをしていると、工事にかかった費用が多少上乗せされ、物件の価格が高くなるため、中古不動産の魅力である安さが損なわれることがあります。
その結果、価格を重視する買主からは購入を見送られることが多く、売却の難易度が上がる場合があります。

不動産の売却にリフォームが必要な状況と費用の相場

不動産の売却にリフォームが必要な状況と費用の相場は、以下のとおりです。

リフォームが必要な状況

リフォームが必要な状況は、不動産の条件が悪く、そのまま売り出してもなかなか売却できない場合です。
売却が難しい不動産の条件には、まず必要最低限の設備が整っていないことが挙げられます。
買主が自分でリフォームをおこなう場合でも、必要最低限の設備が整っているかどうかは重視されます。
多くの買主は、必要最低限の設備が整っていることを前提に、残りの部分を自分好みにリフォームしようと考えるためです。
給湯器などの基本的な設備が壊れていると、リフォームにかかる手間が増えるため、買主が見つかりにくくなります。
また、不動産の見た目が悪いことも問題です。
一般の買主に向けて売り出す場合、購入の判断基準はほとんどの場合、見た目の印象に依存します。
他の条件が良くても、壁に穴が開いているなど見た目が悪いと、売れにくくなります。
そのまま売り出しても売却が期待できない状況では、リフォームが有効な対策となることがあるでしょう。

工事にかかる費用の相場

リフォーム価格は、工事をおこなう場所や範囲によって決まります。
トイレでは7万円～50万円、洗面化粧台では10万円～40万円、フローリングでは20万円～70万円が相場です。
システムキッチンでは60万円～300万円、ユニットバスでは60万円～200万円が目安となります。
場所によっては費用が高額になるため、注意が必要です。
複数の箇所をまとめてリフォームする場合、45㎡あたりで約400万円が目安となります。
ただし、高額な費用をかけてリフォームすることが必ずしも良い結果を生むわけではありません。
売主が損をするリスクもあるため、費用対効果を意識することが重要です。
リフォームが効果的な場所としては、水回りが挙げられます。
キッチンやお風呂などで汚れが目立つと印象が悪くなるため、状態が悪い場合は優先的に工事を検討することをお勧めします。

リフォームしないで不動産を売却するコツ

リフォームしないで不動産を売却するコツは、以下のとおりです。

ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、専門家による住宅診断です。
建築士の資格を持つ検査員が、不動産の目視や所有者からの聞き取り調査を通じて状態を評価します。
リフォームを行わなくても、ホームインスペクションを受けておけば、不動産の売却がしやすくなります。
多くの買主は、見た目ではわからない建物の問題に不安を抱えているためです。
住宅診断の結果があらかじめ提供されていれば、買主の不安を解消でき、購入を促進することができます。
また、ホームインスペクションの費用は、実施を希望した者が負担するのが基本です。
買主が希望する場合は買主が負担することが多いですが、すでにホームインスペクションが完了している場合、買主に費用がかかりません。
この点も買主にとって好ましく、リフォームをおこなわなくても不動産が売れやすくなります。

ハウスクリーニングを入れる

不動産の売却に際し、リフォームをおこなわない場合でも、ハウスクリーニングを一度検討することをおすすめします。
ハウスクリーニングを依頼すれば、プロの業者が室内を掃除してくれるため、不動産の清潔感が向上します。
とくに、汚れが目立ちやすいお風呂やトイレなどの水回りは、ハウスクリーニングが効果的です。
個人では手が届かない範囲の汚れが落ちることで、見た目の印象が改善され、リフォームを行わなくても不動産が売れやすくなります。
また、ハウスクリーニングはリフォームに比べて費用が安く、2LDKの家であれば約3万円～7万円で依頼可能です。
負担が軽く、費用対効果が高い点は、売主にとって大きなメリットとなります。

簡易的に修繕する

不動産の売却に際して、リフォームまでは必要ありませんが、簡易的な修繕をおこなうと良いでしょう。
簡易的な修繕は費用があまりかからず、傷んだ箇所を修繕することで印象が改善されます。
たとえば、喫煙やペットの飼育によって壁紙が傷んでいる場合、売主側で張り替えを検討すると良いでしょう。
壁紙の張り替え費用は1㎡あたり約1,000円が相場であり、売主側で修繕しても負担は大きくありません。
簡易的に修繕可能な箇所としては、給湯器やドアなども挙げられます。
傷んだ箇所を簡易的な修繕で直すことで、見た目の印象が改善され、不動産の売却に有利となります。

まとめ

不動産をリフォームするメリットは買主からの反応が良くなること、デメリットは工事の費用で損をしたり、安さを重視する買主からは購入を避けられたりすることです。
リフォームが必要な状況は、そのまま売り出しても不動産がなかなか売れないときであり、費用の相場は工事する場所や範囲によって変わります。
リフォームをしないまま売り出すときは、ホームインスペクションやハウスクリーニング、簡易的な修繕が有効です。