オーバーローンとは？オーバーローン状態で住宅を購入する注意点も解説

住宅の購入時は住宅ローンを借り入れる方が多いですが、その場合に「オーバーローン」状態になることがあります。
オーバーローンとは何か、オーバーローンになると大きな問題はあるのか、いろいろと気になるでしょう。
そこで今回は、オーバーローンとは何か、そしてオーバーローン状態で住宅を購入する注意点やリスクを解説します。

住宅購入前に確認したいオーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅の建設や購入時に受ける住宅ローンの融資額が物件価格以上になることです。
対象は住宅だけに限らず、預金を上回る金額を銀行などの金融機関から借り入れるケースをオーバーローンと呼びます。
住宅ローンの借り入れ額は、一般的に住宅の購入代金および購入にともない支払う諸費用に充てられます。
住宅の購入価格はもちろん諸費用も高額になりやすいことから借り入れ額がかさみやすく、結果的にオーバーローン状態になるケースがあるのです。

オーバーローン状態を招く原因とされる諸費用とは

住宅購入時に支払う諸費用の目安は、一般的に物件購入代金の3～10％です。
新築住宅の場合は3～7％、中古住宅の場合は6～10％と物件によって異なります。
たとえば、3,000万円の住宅を購入する場合、諸費用は新築物件で90万～210万円、中古物件で180万～300万円となります。
住宅購入時には、物件価格にくわえて不動産取得税や登録免許税、印紙税などの諸費用が発生するでしょう。
また、登記手続きを依頼した司法書士への手数料や、金融機関への住宅ローン融資手数料、火災保険料なども含まれます。
中古住宅を不動産会社を通じて購入する場合、仲介手数料の支払いが必要となることもあります。
各種手数料や火災保険料の金額はケースによって異なるため、事前に発生する費用をある程度計算しておくことがおすすめです。
住宅購入時の諸費用は基本的に現金で支払う必要があり、十分な金額を準備することが重要です。
頭金が不要な場合でも、諸費用は現金払いが基本となります。
現金不足で購入が難しくなる可能性を避けるため、事前に諸費用の総額を把握しておくことが望ましいです。

オーバーローンとフルローンの違いとは

オーバーローンと似たフレーズとして「フルローン」がありますが、フルローンとは、購入予定の住宅の購入価格と同額を金融機関から借り入れるローンのことです。
ただし、諸費用はフルローンの対象外となるため、フルローンで住宅を購入する場合、諸費用の総額を自分で現金で準備する必要があります。
自己資金に余裕がある場合は、フルローンを選択する方が有利といえるでしょう。

オーバーローン状態で住宅を購入する注意点

住宅の購入時にオーバーローン状態となる場合、さまざまな注意点に気を付ける必要があります。

オーバーローン状態の注意点①：売却価格と残債

オーバーローン状態で購入した住宅は、住宅ローン残債以上の価格で売却できない場合、売主の負担が大きくなります。
オーバーローン状態とは、住宅の購入代金と諸費用を合わせた金額を借り入れている状態のことです。
仮に住宅の売却価格が低すぎて住宅ローン残債をカバーできない場合、売却時にローンを完済できず、清算が不可能となります。
その結果、住宅を売却した後も住宅ローン残債の支払いが続くことになるため、売却価格には十分な注意が必要です。

オーバーローン状態の注意点②：高金利のリスク

借り入れる住宅ローンが諸経費ローンとの複合型である場合、注意すべき点として、諸経費に関連する金額の利息が高くなることが挙げられます。
金融機関によっては、住宅購入価格に該当する金額を住宅ローンとして、諸経費にあたる金額を諸経費ローンとして区別します。
この場合、住宅ローンと比較して諸経費ローンの金利が高く設定されていることがあり、結果としてローンの返済総額が増加する恐れがあるでしょう。
完済までの負担額が増えるだけでなく、月々の返済負担額も高くなる可能性があり、金額によっては資金計画に支障をきたすことも考えられます。
住宅ローンを借り入れる際は、事前に諸費用ローンの有無を確認し、金利差や返済総額を適切に計算することが重要です。
また、月々の返済負担額も確認しておくことで、より安心して資金計画を立てることができます。

オーバーローン状態の注意点③：住宅ローン審査

住宅ローンを借り入れるには審査を通過する必要がありますが、オーバーローン状態は審査が厳しくなりやすい点に注意が必要です。
金融機関にとって、オーバーローン状態は住宅の購入価格を上回る金額を融資することになり、リスクが大きいと判断されるためです。
住宅ローン審査では、ローンを組む人の年収や健康状態、勤続先の情報、勤続年数などが確認されます。
また、住宅ローンを完済するまでの期間や返済負担率など、複数の項目について審査されるため、判断基準を理解し、事前に必要な情報をまとめておくことが重要です。

オーバーローン状態で住宅を購入するリスク

これからオーバーローン状態で住宅を購入しようと考えている方は、売却時のリスクと財産分与に関するリスクの2点を踏まえたうえでの検討をおすすめします。

オーバーローン状態のリスク①：売却不可の可能性

購入後に住宅を売却したいと思っても、自己資金の状況によっては売却できないことがあります。
原則として住宅ローンを利用すると、対象となる住宅には抵当権が設定され、担保に入れられます。
住宅ローンの返済中に、病気や失業などで月々の支払いが滞った場合、住宅の売却予定価格が残債を上回れば、物件を売却して完済できる可能性があるでしょう。
金融機関も融資額を回収できるため、売却に反対する理由はありません。
しかし、オーバーローン状態で、住宅の売却予定価格が残債を下回る場合、売却しても住宅ローンが残ることになります。
売却後の住宅ローン残債は、預貯金など自己資金で返済することになりますが、手持ちの資金が不十分で完済できない場合もあります。
金融機関は融資額を回収できず、損失が発生するため、住宅ローン残債を全額支払えない状態では、住宅の売却を認めない可能性が高いです。
そのため、売却したくても売却できず、オーバーローン状態が解消されるまで住宅を所有し続ける必要があるでしょう。

オーバーローン状態のリスク②：財産分与

オーバーローン状態での住宅購入には、離婚に伴う財産分与のリスクがあります。
たとえば、離婚時に住宅がオーバーローン状態である場合、その住宅は無価値とみなされ、財産分与の対象から除外される恐れがあります。
離婚後の生活資金として住宅の売却価格を当てにしていると、手持ちの資金が不足した状態での離婚となるため、注意が必要です。
また、オーバーローン状態で住宅ローン残債の一括返済が難しい場合、住宅を売却しにくく、離婚後も継続して住む必要が生じることがあります。
たとえば、住宅を夫婦共同名義で所有していた場合、離婚後に住宅に住み続けるのが夫であれば、妻は別の住まいで暮らしながら返済を続けなければならなくなります。
住んでいないにもかかわらず返済を続けなければならない妻側の不公平感を調整する必要が生じることもあるでしょう。

まとめ

オーバーローンとは、購入する住宅の価格を上回る金額の住宅ローン融資を受けることです。
オーバーローン状態で住宅を購入するなら、住宅ローン審査に通過しにくいなどの注意点を踏まえたうえで検討しましょう。
売却や財産分与に関するリスクもともなうため、オーバーローン状態の選択は慎重におこなってください。