分譲マンションとは？メリット・デメリットと価格の相場も解説！

分譲マンションはマイホームとして使用できる身近な物件の一種ですが、日用品ほど手軽に購入できるものではありません。
苦労して手に入れた物件が想像と違って後悔しないよう、物件のメリット・デメリットを購入前によく確認しておくことは大事です。
そこで今回は、そもそも分譲マンションとは何か、物件のメリット・デメリット、価格の相場を解説します。

分譲マンションの概要とメリットとは

分譲マンションの概要とメリットは以下のとおりです。

分譲マンションとは

分譲マンションとは、住戸が1室単位で販売されるマンションです。
新築マンションでは、多くの住戸が一斉に売り出されるうえ、売主は基本的に大手のデベロッパーです。
そのため、インターネットやチラシなど、さまざまな媒体で買主が広く募集されます。
中古マンションでは、売主は基本的に一般の個人であり、不動産会社を通じて広告を出すケースが多いです。
いずれにしてもマンションが1室単位で売り出されている点は同じであり、1棟の建物を分割する販売形式から分譲マンションと呼ばれます。
分譲マンションの買主は、自分が購入した住戸のオーナーとなります。
手に入れた住戸は買主の所有物となるため、マイホームとして自由に使えるほか、不要になったら第三者に売却可能です。
ただし、買主の所有物となるのは、あくまで自分が購入した住戸のみです。
ほかの住戸にはほかのオーナーがいる形となっており、マンション全体の所有権は得られません。
この点から、分譲マンションの買主は区分所有者と呼ばれます。

物件のメリット①設備が充実している

分譲マンションは、買主が長年にわたって居住することを想定しているため、物件の設備には力が入れられています。
食洗器や浴室乾燥機、床暖房など、賃貸マンションにはあまりない便利な設備がよく見られます。
また、設備に力が入れられている範囲は、住戸内だけに留まりません。
ラウンジやゲストルーム、ジムなど、分譲マンションには便利な共用設備が揃っているケースが多いです。

物件のメリット②物件が自分の資産になる

購入した住戸は買主の所有物となるため、自分の資産として自由に活用できます。
分譲マンションは設備が充実しているうえ、人気の高い便利なエリアに建っているケースが多いです。
これらの特徴から資産性が高く、活用の幅が広い点は、買主にとってのメリットに挙げられます。

物件のメリット③内装をリフォームできる

同じマンションでも賃貸物件では入居者の意向でリフォームできませんが、分譲マンションだと内装の変更は可能です。
住戸の内装は買主の所有物に含まれるため、入居後に変更して問題ありません。
自分好みの内装に変更すれば、マイホームでの暮らしをより満喫できます。
ただし、リフォームの手続きが定まっていることがあるため、管理規約はよく確認しましょう。

分譲マンションのデメリットとは

分譲マンションのデメリットは、以下のとおりです。

購入に多額の費用がかかる

分譲マンションのデメリットは、まず購入に多額の費用がかかることです。
自己資金だけで費用を工面できることは少なく、住宅ローンの利用が一般的に必要です。
買主は購入によって多額のローンを背負う形となり、長い期間をかけて返済しなくてはなりません。
また、基本的に住宅ローンを利用するとはいえ、購入の時点で自己資金が不要なわけではありません。
買主は、自己資金を使って頭金をいくらか用意するのが一般的です。
くわえて、不動産の購入や住宅ローンの契約にはさまざまな手数料がかかるものであり、数十万円の諸費用が別途発生します。
数々の出費で家計に負担がかかりやすい点は、注意したいデメリットです。

管理費や修繕積立金の支払いが始まる

分譲マンションを購入したら、管理費や修繕積立金を毎月支払わなくてはなりません。
管理費とは、マンションの共用部分を維持・管理するため、各住戸から毎月徴収されるお金です。
一方の修繕積立金とは、今後必要な大規模修繕に備え、各住戸から毎月少しずつ拠出するお金です。
平成30年度の調査によると、両費用をあわせた平均金額は、月額で約2万2,000円となっています。
管理費や修繕積立金の支払いが毎月必要なことは主なデメリットであり、購入前によく確認しておいたほうが安心です。

転居が難しくなる

分譲マンションは終の棲家として購入されるケースがありますが、実際に一生住めるとは限りません。
職場から転勤を命じられるなど、やむを得ない事情で転居が必要になることがあるからです。
賃貸物件なら不測の事態が起きたときにすぐ引っ越せるものの、分譲マンションを購入していると同じように対応できないのがデメリットです。
転勤などで自宅に住めなくなったら、物件を第三者に売却するのがひとつの方法ですが、住宅ローンが残っていると簡単には売却できません。
仮に住宅ローンの問題が解決しても、不動産の売却には時間と手間がかかります。
転勤と並行して自宅の処分を進めることは簡単ではなく、所有者に重い負担がかかってしまいます。

分譲マンションの相場とは

分譲マンションの平均価格がいくらになるかは、エリアや物件の種類、時期などによって変わります。
各条件に応じた分譲マンションの相場は、以下のとおりです。

新築マンションの相場

2023年における新築マンションの相場は、東京23区では1億1,483万円となりました。
東京近郊の地域では、神奈川県で6,069万円、埼玉県で4,870万円、千葉県で4,786万円となっています。
東京23区と東京近郊で相場を比べると、前者のほうが高いことがわかります。

中古マンションの相場

2023年における中古マンションの相場は、東京23区では6,126万円となりました。
東京近郊の相場価格は、神奈川県で3,711万円、埼玉県で2,872万円、千葉県で2,762万円となっています。
中古マンションにおいても、東京23区のほうが高い傾向は変わりません。

相場を調べるときの注意点

分譲マンションの相場を調べるときは、自分の購入条件と近いデータをしっかり参照することが大事です。
購入条件が異なると、データの数値が実際の相場と食い違う可能性があります。
たとえば2019年のデータにおいて、分譲マンションの価格は全国平均で4,787万円でした。
しかし、首都圏に絞ると5,980万円、東京23区では7,286万円、関西圏では3,866万円となっています。
時期や物件の種類が同じでも、エリアが違うだけで平均価格にばらつきが生じる点には注意が必要です。
また、分譲マンションの価格は1年間のなかでも変動するため、月単位での相場を確認するとより安心です。

頭金や諸費用の相場

分譲マンションの購入にともなう頭金は、物件価格の10～20％程度を用意するのが相場です。
諸費用は、新築では物件価格の3～5％、中古では物件価格の6～9％となるケースが多いです。
なお、住宅購入資金の全額を借り入れするのが不可能なわけではありません。
頭金を不要とする住宅ローンが、一部の金融機関から提供されているからです。
しかし、頭金なしで借り入れを申し込むと、金融機関からの審査は厳しくなるものです。
また、借り入れ額が増えるほど返済に時間がかかる点から、ある程度の頭金は資金計画に組み込んでおくことをおすすめします。

まとめ

分譲マンションとは、住戸が1室単位で販売されるマンションであり、物件のメリットは設備が充実していたり、購入した住戸が自分の資産になったりすることです。
一方、購入にかかる多額の費用、購入後に毎月請求される管理費・修繕積立金、転居が難しくなることはデメリットです。
物件価格の相場は、2023年の東京23区だと、新築マンションで1億1,483万円、中古マンションで6,126万円となりました。