不動産のオーバーローンとは？残債がある状態で売却する方法を解説

不動産を売却するにあたり、最初に確認したいのが住宅ローンの残債です。
住宅ローンが残っており、売却代金で完済できない場合は、自己資金から賄う必要があります。
このような状態をオーバーローンといいますが、どのように調べたら良いのでしょうか。
この記事では、不動産売却におけるオーバーローンの概要と調べ方、売却方法などを解説します。
これから不動産を売却される方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に確認しておきたい！オーバーローンとは

不動産を売却する際は、住宅ローンの残債と物件の売却価格を知ることが大切です。
もし、残債が物件の売却価格を上回っている場合、自己資金から賄わなければなりません。
まずは、不動産売却前に確認しておきたいオーバーローンとアンダーローンについて解説します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、物件の売却価格よりも住宅ローン残債が上回っている状態を指します。
たとえば、売却価格が3,000万円で、住宅ローンが3,300万円残っている場合、オーバーローンの状態となります。
オーバーローンの状態では、原則として不動産を売却することができません。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、債権者（銀行など）によって抵当権が設定されているためです。
抵当権とは、貸したお金が返済されない場合に、不動産を強制売却してお金を回収する権利を指します。
抵当権が付いたままでは、不動産を売却できないため、ローンを完済して抵当権抹消の手続きをおこなわなければなりません。
しかし、オーバーローンの状態では、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で賄う必要があります。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が物件の売却価格を下回っている状態を指します。
たとえば、住宅ローン残債が2,500万円、売却価格が3,000万円であれば、アンダーローンの状態となります。
アンダーローンの場合、売却代金だけでローンを完済できるため、返済のために自己資金を準備する必要はありません。
なお、抵当権抹消の手続きは、売却代金が入金される決済日におこなわれます。

どのような場合にオーバーローンになりやすい？

以下のケースに該当する場合、オーバーローンになりやすいため注意が必要です。

●不動産を購入して間もないうちに売却する
●高い利率で住宅ローンを組んでいる
●購入時に比べて周辺地域の土地相場が下がっている
●購入時に諸費用などを含めたフルローンを組んだ

オーバーローンになる原因には、利率や市場価値の下落など、さまざまな要素が絡んでいます。
また、不動産購入後に転勤が決まったり離婚が生じたりして、築浅物件として売り出すこともあります。
ローンを組んでからそれほど時間が経過していない時期に売却する場合は残債が多く、オーバーローンになる可能性が高いといえるでしょう。

不動産売却前にチェックしておこう！オーバーローンの調べ方

オーバーローンかどうかを調べるには、住宅ローンの残債と売却価格を把握する必要があります。
いずれもご自身で確認することが可能なので、不動産売却前に必ずチェックしておきましょう。

住宅ローン残債の調べ方

住宅ローンがいくら残っているか調べるには、ローン返済計画書や残高証明書を利用します。
いずれも借り入れ先の金融機関から届く書類なので、自宅に保管していないか確認してみましょう。
固定金利でローンを組んでいる場合、住宅ローン借入時に返済計画書を受け取ることが多いです。
一方、変動金利の場合は、金利見直しのタイミングで郵送されるケースもあります。
書類を探しても見当たらない場合は、「残高を確認したい」と金融機関に問い合わせてみましょう。
なお、金融機関によってはホームページから住宅ローンの残債を確認することが可能です。

売却価格の調べ方

家の売却価格を調べるには、ご自身で調べる方法と不動産会社に査定を依頼して確認する方法の2種類があります。
ご自身で調べる際は、不動産ポータルサイトなどを利用して、自宅と似た条件で売り出されている物件の情報を集めます。
類似物件の情報を複数集めて平均を割り出すことで、おおよその売却価格を予想することができるでしょう。
たとえば、類似物件の情報が3件あり、1件目が3,000万円、2件目が3,300万円、3件目が2,900万円で売り出されていたとします。
この場合、平均を求めると「（3,000万円＋3,300万円＋2,900万円）÷3＝3,066万円」となり、3,000万円前後が相場とわかります。
ただし、不動産ポータルサイトに記載されているのは「売り出し価格」であり、この価格で実際に取引されるとは限りません。

不動産会社に査定を依頼する

査定には不動産の知識が必要なため、個人が自分で売却価格を調べるのは難しい面があります。
より正確な売却価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。
不動産会社は類似物件の売出価格だけでなく、過去の取引事例や不動産市場などさまざまな要素を考慮して査定をおこないます。
ご自身で相場を調べる際よりも、実際の取引価格に近い売却価格を把握できるでしょう。
なお、不動産会社がおこなう査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は現地確認が不要なため、売却を悩んでいる方でも気軽に利用することができます。
売却が決まっている場合は、現地を確認した上で査定をおこなう訪問査定を依頼しましょう。

オーバーローンの不動産を売却する方法とは？

オーバーローンの不動産を売却するには、先述したように不足分を現金で補う必要があります。
預貯金を切り崩したり身内から借りたりするなど、足りない分の現金を準備できないか検討してみましょう。
ローンを完済できるだけの現金を用意するのが難しいという場合は、以下の方法を検討することになります。

売却を延期して住み続ける

住宅ローンの返済を続けていれば、いずれはアンダーローンになります。
その時まで売却を延期し、そのまま住み続けるのも選択肢の一つです。
その場合に注意したいのが、離婚を機に自宅の売却をおこなうケースです。
夫婦のどちらかがアンダーローンになるまで住み続ける場合、名義人が返済を続けなければなりません。
また、金融機関は原則として、ローンの契約者が自宅に住むことを前提に融資をおこなっています。
契約者でない方が住み続ける場合、契約違反となる恐れがあるため、金融機関に相談することが重要です。

任意売却をおこなう

任意売却とは、債権者から同意を得て、オーバーローンの状態で不動産を売却する方法です。
任意売却で得た資金は、ローンの返済に充てられ、残債が生じた場合でも、無理のない範囲で分割払いにできる可能性があるでしょう。
売却方法は、一般的な不動産売却とほぼ同じため、市場価格に近い価格で売却することが可能です。
任意売却ができるかどうかは金融機関の判断次第ですが、「どうしても不動産を手放したい」という場合に検討するようにしましょう。

まとめ

不動産の売却価格よりもローン残債が上回っている状態を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンかどうかは、住宅ローンの残債と物件の売却価格を調べて、差し引きすることで確認できます。
オーバーローンの状態では不動産売却ができないため、アンダーローンになるまで返済を続けるか、任意売却を検討しましょう。