不動産売却における固定資産税評価額について！計算方法と土地評価額も解説

「どうしてこんなに固定資産税が高いの？」「住み替えるならいくらで売れるの？」と疑問を持つ方は多いです。
不動産の税金や売出価格は、すべて不動産評価額と呼ばれる指標で決まるので、基本的な仕組みを把握する必要があります。
本記事では、固定資産税評価額とはなにかお伝えしたうえで、計算方法と土地評価額について解説します。

不動産売却における固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、不動産に発生する固定資産税の基準となる評価額です。
一般的に、不動産業界で使用される評価額は、固定資産税評価額を指しています。
「不動産評価額」と呼ばれることもありますが、この場合は不動産の価格や税金を計算するために用いられる価格のことです。
いい回しは異なりますが、基本的には同様の意味合いで使われています。
評価額がわかると、固定資産税のほかに、不動産取得時に課税される不動産取得税、市街化区域に所有している土地や建物に課税される都市計画税、登記時に課税される登録免許税の基準にもなります。
ただし、評価額は、あくまで固定資産税の計算をおこなうための役割を持つものであり、土地や建物の購入価格と売却価格が必ずしも一致するわけではありません。
購入価格や売却価格は、交渉や需要と供給などの複合的な要因によって決定されるため、評価額のみで判断するのは難しいです。
固定資産税評価額は、まず土地と建物に分けて評価されます。
土地は工事地価（時価）の60～70%、建物は建築費の50～70%ほどで評価され、土地と建物では評価基準が異なるでしょう。
不動産の所有者が異なる場合、納税義務はそれぞれの所有者に課せられます。
評価額は、総務大臣が定めている固定資産評価基準に基づいて、各市区町村が設定します。
土地と建物のそれぞれに評価方法の原則があり、土地は売買実例価格、建物は再建築費を基準にする必要があるでしょう。

評価額の決定ステップ

評価額の決定ステップは、用途地域や状況が似ている土地や建物を地域ごとに分類し、それぞれの地域で指標となる街路を選定します。
次に、街路に隣接する宅地から標準宅地を選び、時価公示価格から7割を目安に評価額を設定しましょう。
標準宅地の時価が決まると、主要な街路とその他の街路の路線価を設定し、個別の建物に対して奥行価格補正等の計算を適用することで最終的な評価額が決まります。

一連の流れのポイント

一連の流れのポイントは、標準宅地が選ばれると、その時価が時価公示価格の7割程度で設定され、標準宅地の時価が路線価に展開されて各土地の評価額が決まる点です。
建物の評価額は「評価点 × 評点 ＝ 1点当たりの価額」で計算されます。
固定資産税の評価は、3年ごとに見直され、この作業を固定資産の評価替えと呼びます。
そのため、固定資産税は原則として3年間は変わりません。

不動産売却における固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額の計算方法は「課税標準額 × 1.4%（標準税率）」です。
建物の場合、固定資産税評価額は「課税標準額」となりますが、土地（住宅用地）は「固定資産税評価額 × 特例率 = 課税標準額」となるため、注意が必要です。
建物も土地も、固定資産税評価額は固定資産税額に直接的な影響を与えます。
所有者には毎年、納税通知書に課税明細書が送付されます。
この明細書には、固定資産税評価額や固定資産税額が両方とも記載されているため、計算の内訳や金額を確認することが可能です。

確認すべきポイント

自治体によって、課税明細書の記載方法は異なりますが、確認すべきポイントは同じです。
計算方法の内訳を把握するには、価格、課税標準額、税相当額を確認してください。
土地の価格は1筆単位で記載されており、建物の価格は持分比率をかけて算出できます。
持分比率は通知書に記載されているので、数値を確認しましょう。
課税標準額は、建物の場合は評価額と同じ数字が記載され、土地の場合は特例率をかけた数字が記載されており、税額を決定するための直接的な価額です。
税相当額は計算後の税額で、端数処理を行った結果、最終的な納税額は異なる可能性があります。
そのため、明細書とは別の納税通知書に記載されるので、確認が必要です。
3年に1回のペースで、それぞれの市区町村が雇った不動産鑑定士が物件の劣化状況などを確認して評価をおこないます。
不動産鑑定士による評価は、都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの確定に影響を与えるため、内容によっては税額が高くなる可能性があります。

評価額の調べ方

評価額の調べ方としては、納税通知書を確認するほか、固定資産税評価証明書の取得や固定資産課税台帳の閲覧が可能です。
もっとも簡単な方法は、毎年4～6月に発送される納税通知書を確認することですが、必ずしも手元に残っているとは限りません。
不動産の所有者が本人確認証明書を持参して役場に取得申請を出せば、固定資産税評価証明書が取得できます。
発行までに一定の期間が必要で手数料もかかりますが、正確な情報を受け取ることができます。
また、納税義務のある本人が本人確認証明書を持参して役場に行くことで、不動産登記簿の記載内容、評価額、納税に必要な事項が記載された固定資産課税台帳を閲覧可能です。
固定資産課税台帳については、委任状さえあれば、本人以外が代理で閲覧することも可能ですので、活用してみてください。

不動産売却における固定資産税評価額以外の土地評価額

不動産評価額には、固定資産税評価額のほかに相続税評価額、公示地価、実勢価格があります。

相続税評価額

相続税評価額とは、不動産の相続税、贈与税、地価税を計算する際の基準となる数字です。
相続税評価額が資産と同額になるわけではありませんが、公示価格（時価）の約80%を目安にすると、目安と実際の数値に差が少なくなります。
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。
路線価方式は、国税庁が定めた1㎡あたりの路線価を用いて計算する方法です。
倍率方式は、国税庁が定める路線価がない地域に対して、国が定めた倍率を掛け合わせて算出する方法です。

公示地価

公示地価とは、国が定めた土地の基準価格で、一般的な売却活動で成立する適正価格を意味します。
土地を購入しようと考えている人や工業事業などで土地売却を検討している人にとっての指標として活用されるでしょう。
公示地価は、国土交通省が独自に調査・発表しており、都市計画区域内外で設定された2,500地点以上が対象です。毎年1月1日を基準に価格が評価され、3月に評価額が発表されます。
よく似た用語として基準地価がありますが、公示地価の評価対象外の場所に基準地価が設けられている点が異なります。
また、基準地価は毎年7月1日時点の価格を評価し、毎年9月に発表される点でも異なるため、調査と発表のタイミングが違うことを把握しておきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、売却が成立したときの物件価格です。
すでにお伝えしている通り、不動産鑑定士が評価した評価額が必ずしも売却額と一致するわけではありません。
たとえば、公示地価が5,000万円の建物が4,000万円で売却された場合、実勢価格は4,000万円となります。
このため、土地や建物の売却・購入に関する評価を知りたいときは、実勢価格を参考にすることをお勧めします。

まとめ

不動産評価額には、さまざまな意味が含まれているので、目的にあわせて参考にする評価額や計算方法を選択する必要があります。
固定資産税評価額は、各税金の納税額に直接的な影響があるので確認が必要です。
原則3年に1回のペースで、不動産鑑定士が評価する決まりになっているので、定期的に確認をして評価額に変化がないかをみておきましょう。