不動産を購入するための年収と予算は？計算方法と返済比率を解説

「マイホームを買うにはどれくらい稼いでたら良いの？」と気になる方は多いでしょう。
たびたび持ち家VS賃貸論争が話題になりますが、これからマイホームを取得しようと考えている方は、無理のない返済計画を立てるのが重要です。
本記事では、不動産を購入するために必要な予算をお伝えしたうえで、計算方法と返済比率を解説します。

不動産を購入するために必要な予算

マイホームを購入するために必要な予算は、あらかじめ把握しておく必要があります。
とくに、無理のない範囲で選ぶためには、どの価格帯が妥当なのかを理解することが重要です。
予算設定にはさまざまな方法がありますが、不動産業界で注目されているデータの一つが「年収倍率」と呼ばれる数字です。

年収倍率

年収倍率とは、買主の年収に対して住宅の購入価格（所要資金）が何倍になっているかを示します。
計算方法は「住宅の購入価格÷世帯年収」となります。
以前は、理想的な年収倍率は5倍以内とされていましたが、これは住宅ローン金利が3%前後だったバブル崩壊直後の時期にいわれていた目安です。
現在はマイナス金利の影響で住宅ローン金利が低く設定されており、5倍以内の目安は当てになりません。

年収倍率の平均

住宅金融支援機構が実施した2021年度のフラット35利用者調査によれば、2021年度に同制度を利用してマイホームを購入した人の年収倍率は全国平均で7.2倍でした。
地域別に見ると、首都圏は7.6倍、近畿圏は7.1倍、東海圏は6.8倍となっています。
中古マンションに限った統計データでは、全国平均5.8倍、首都圏6.1倍、近畿圏5.6倍、東海圏4.9倍です。
これらの実データを考慮すると、理想的な年収倍率は5～7程度に膨らみます。
具体的には、年収300万円の場合は1,500万～2,100万円、年収500万円の場合は2,500万～3,500万円、年収1,000万円の場合は5,000万～7,000万円が目安です。
ほとんどの方は、マイホームを取得するために住宅ローンを組むため、金融機関の審査で決まる借入可能額と合わせて検討する必要があります。

年収倍率の注意点

年収倍率が5～7以上の借入が可能であっても、将来的な返済計画が苦しくなるリスクがあれば、負担のない範囲の物件を選ぶべきです。
年収が高くても、過去の滞納歴や高齢、不安定な雇用形態などを理由に、金融機関からの審査で借入可能金額が低く設定される可能性があります。
十分な借入可能額が確保できなければ、理想的な物件を購入することが難しくなります。
物件価格から住宅ローンの借入可能額を差し引いた金額を頭金として一括払いできるのであれば、借入可能額が低くても購入は可能です。

不動産を購入するための予算の計算方法

不動産を購入するための予算の計算方法は「頭金＋借入可能額」です。
年収倍率は無理のない返済計画を立てるうえで重要な数値ですが、頭金をどれほど用意できるのか、金融機関からどれだけ借りられるのかといった他の条件も重要になります。

頭金

頭金とは、住宅ローンを契約してマイホームを買う際に、代金の一部を先に一括払いして借入額を最小限に抑えるための費用です。
頭金を多く用意できれば、住宅ローンでの借入金額が抑えられるため、毎月の返済額に対する負担は軽減されます。
ただし、毎月の返済負担を軽減するためだけに、貯蓄がなくなるほど高額な頭金を支払ってしまうと、引っ越し費用や医療費、教育費などの支払いができなくなる可能性があります。
無理のない返済計画を立てるためには、頭金を有効活用することが重要です。
また、親族から資金援助を受けて頭金を増やす方法も一般的に利用されています。

借入可能額

借入可能額とは、金融機関から借入できる金額の限度額のことです。
住宅ローンは誰でも利用できるわけではなく、各金融機関の審査を受け、年収や年齢、雇用形態、過去の滞納記録などを総合的に評価されます。
「借入ができるのか」「いくらまで借りられるのか」は契約者によって異なります。
金融機関の審査に落ちたり借入金額が少なかったりしても、その理由を説明してもらえないことが多いです。
たとえば、同じ年収であっても、25歳の人は審査に通っても55歳の人は通らない可能性がありますが、これは年齢によるものと理解できます。
しかし、必ずしも悪い審査結果の原因が明らかになるとは限りませんので、住宅ローンを利用してマイホームを購入したい場合は、一度事前審査を受けてみることがおすすめです。

返済負担額

一般的には、収入に占めるローン返済額の割合である返済負担額が基準の一つとされています。
返済負担額が25%以上になると返済できなくなるリスクがあるため、金融機関では25%程度を上限割合として設定しています。
住宅金融支援機構の調査によれば、マンション購入者の総返済負担率の平均は、新築物件が22.1%、中古物件が19.4%でした。
住宅ローンのみを利用するのであれば、25%近くまで借入してもなんとか返済の目処が立つ可能性があります。
ただし、住宅ローンのほかに教育ローンや自動車ローンなど、ほかの借入も検討している場合は注意が必要です。
住宅ローンでの借入額が高すぎると、ほかのローンの審査で厳しく評価されることや、将来的に金銭的な負担が大きくなる可能性が高まります。
とくに、最大35年の返済期間がある住宅ローンを契約する場合には、将来的な返済シミュレーションを立てて、現実的かどうかを判断することが求められます。

住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンの返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合で、「年間返済額 ÷ 年収」の計算式によって算出できます。

住宅ローンの返済比率の目安

金融機関によって多少の差はありますが、一般的には30～35%が目安とされています。
年収500万円の方が住宅ローンを契約する場合、返済比率35%だと年間返済額は175万円（毎月の返済額約14万円）、返済比率30%だと年間返済額は150万円（毎月の返済額約12万円）です。
これはボーナス返済を考慮せずに計算しているため、会社員や公務員の場合、実際の返済計画とは異なる可能性があります。

返済比率ぎりぎりまで借入するのは要注意

「返済比率ぎりぎりまで借入をした方が優良物件を購入しやすいのでは？」と考える方も多いですが、冷静に判断するべきです。
住宅ローンの返済期間は最大35年と長く、子どもがいる家庭では進学費用や教育費用が数百万円単位でかかる可能性や、病気や介護によって突然収入が途絶えるリスクも考慮しなければなりません。
返済比率ぎりぎりの借入をして、毎月の返済額が高い場合、想定外の事情で高額な出費が発生した際に対応できず、トラブルになる可能性があります。

金融機関は返済負担率を重視している

住宅金融支援機構の調査によると、金融機関が重視する審査項目の一つとして、返済負担率が上位に挙げられるようになりました。
住宅ローン契約者が深刻に捉えていなかったとしても、金融機関側は返済比率と同様に、毎月の返済額がどれほどになるのかを厳しく審査しています。
あまりにも高額な返済計画を立てると、金融機関から拒否される可能性があるため、無理のない範囲での借入をおこなうことが妥当です。
金融機関のサイトでは、簡単な情報入力だけでシミュレーションができます。
まずは、自分の条件に合わせてシミュレーションを実施し、その結果を踏まえて返済計画を立ててみてください。

まとめ

マイホームを購入するときに住宅ローンを組む予定であれば、無理のない返済計画を立てる必要があります。
年収に対して、住宅の購入価格の割合が7割以上になっていたり、年収に対して年間返済額が35%声になったりしたときは要注意です。
将来的にまとまった資金が必要になっても、工面できなくなる可能性があるので、シミュレーションをして、現実的な返済計画を立てられるか考えてみましょう。