不動産を共有名義で購入する方法!メリットとデメリットも解説
夫婦で一緒に購入した不動産を共有名義に設定できるの?と疑問を持つ方は多いでしょう。
ふたりで資産を出し合って不動産を購入したのであれば、二人の名前で不動産登記ができますが、後からトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
本記事では、不動産を共有名義で購入する方法をお伝えしたうえで、メリットとデメリットを解説します。
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不動産を共有名義で購入するとは
一般的に、土地や建物を購入して所有権を取得するためには、司法書士に依頼をして不動産名義を売主から買主に変更する手続きが必要です。
名義登録の方法には、単独名義と共有名義の2種類から選択できます。
単独名義とは、土地や建物の所有権を示す名義を1人の名義で登記する方法です。
所有者が1人しかいない状態になるため、該当する土地や建物の建て替え・修繕・売却・解体などをするときに所有者1人の意思で手続きができます。
夫婦の間で収入格差が大きいケースや片方しか収入がないケースなどに適しており、住宅ローンを組むのであれば単独名義にしたほうが良いといわれています。
共有名義とは
共有名義とは、土地や建物の所有権を示す名義を2人以上の名義で登記する方法です。
土地や建物を購入するときに複数人が共同出資をした場合、出資した割合に応じて該当する土地や建物の所有権の割合が分配されます。
たとえば、5,000万円の土地と建物を夫婦でそれぞれ2,500万円ずつ出し合った場合、それぞれの所有権割合は1/2ずつとして登記されます。
基本的に、所有権割合は当事者たちが自由に設定できるわけではありません。
5,000万円の土地と建物を夫婦で共同出資したとき、片方が4,000万円出資して片方が1,000万円を出資した場合、双方で所有権割合を50%ずつにしようと話していても法律的には4/5と1/5になります。
なぜなら、片方が多く支払っているにも関わらず所有権を平等にしてしまうと、不動産評価額の大きさによっては贈与として扱われる可能性があるからです。
贈与になっていると知らずに、所有権割合を半分にして登記してしまうと、後から贈与税+(申告漏れによる)追徴課税が請求されるリスクがあるため、注意が必要です。
そのため、土地や建物を共同名義で登記するのであれば、出資した金額に応じて適切な割合を所有権として分配するようにしてください。
共有名義の解消方法
共有名義で土地や建物を購入したり相続したものの、離婚やトラブルなどを理由に名義変更を希望する場合、共有者全員が合意しなければなりません。
夫婦で登記した共有名義を解消する場合、まずは話し合いをして解消に合意したうえで、それぞれの署名・押印をした必要書類を法務局に提出します。
話し合いをしてもどちらかの合意が得られない場合、裁判所に申し立てをすると解決できる可能性があります。
離婚届を提出してから2年経過すると、財産分与請求ができなくなるため、注意が必要です。
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共有名義で不動産を購入するメリット
共有名義で不動産を購入するメリットは、住宅ローン控除が受けられる点と相続税の節税ができる点です。
共働きの夫婦や親子がペアローンを組んでいるのであれば、控除を受けられます。
ペアローンとは
ペアローンとは、夫婦や親子など一定の収入がある2人が1つの不動産に対して住宅ローンを共同で組む方法です。
それぞれが住宅ローン契約者として、ローン審査・契約・返済をおこなう義務があります。
債務者として決められた返済をしなければいけないと同時に、ペアローン相手の連帯保証人にもなるため、相手の返済が滞った際には代理での返済義務が生じます。
代わりに1人で住宅ローンを組むよりも2人でペアローンを組んだ方が、借入限度額が高くなったり、毎月の個人の返済負担を軽減できたりメリットが多いです。
夫婦でペアローンを組む場合、妻が子どもを出産する予定があるのであれば、将来的に返済が厳しくなる可能性があります。
親子でペアローンを組む場合、親が高齢だと審査に通らなかったり完済前に亡くなってしまう可能性があります。
住宅ローンは1人で組むにしても2人で組むにしてもリスクが伴うため、無理のない返済計画を立てられるかどうかを重視しましょう。
住宅ローン控除
2023年の住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高のうち0.7%もしくは最大控除額が所得税もしくは住民税から最大10?13年間減税されていました。
新築住宅は最大13年間で、中古住宅は最大10年間です。
1つの不動産に対して2人で住宅ローンを組んでいるとしても、それぞれの住宅ローン契約に対して住宅ローン控除が適用されるため、総合的な控除額が大きくなる可能性が高いです。
また、将来的に不動産を売却するときにも譲渡所得から最大3,000万円までの控除を受けられる特例は、所有権を持つ2人それぞれに適用されます。
つまり、所有者が1人だと控除額は最大3,000万円になるのに対して、所有者が2人だと控除額は最大6,000万円になります。
くわえて、所有権の割合を分散しておくと将来的に所有者の片方が亡くなっても相続税を抑えられる可能性が高いです。
たとえば、6,000万円の不動産を単独名義で所有していると、所有者が亡くなると6,000万円に対して相続税が発生します。
しかし、6,000万円の不動産を共有名義で所有していると、所有者の1人が亡くなっても3,000万円に対して相続税が発生するため課税対象の金額を最小限に抑えられます。
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共有名義で不動産を購入するデメリット
共有名義で不動産を購入するデメリットは、双方で合意が取れなければ、いつまでも売却できなくなる点と、登記方法を間違えると贈与税の支払いが求められる可能性がある点です。
売却するには共有者全員から同意を得なくてはならない
まず、所有権を共有している不動産を売却するためには、共有者全員から売却の合意を得なければなりません。
つまり、離婚や家族仲が悪くなったなどの理由で、不動産を現金化してから分配したいと考えていたとしても、相手が同意しなければ売却手続きには進めません。
とくに、離婚したときの財産分与は複雑になるケースが多く、片方が売却したいと主張して、もう片方が住居として住み続けたいと主張した場合、売却は不可能です。
住み続ける側が名義人として単独名義に変更するにしても、住宅ローンを完済していないのであれば、金融機関からの承諾を得なければなりません。
金融機関としては、2人で返済する想定で住宅ローンの審査を通しているため、残高を1人で返済するとなれば、収入・雇用形態・年齢などを再審査する必要があるからです。
1人では返済能力がないと判断されて再審査に落ちた場合、単独名義への変更はできません。
共有名義人の収入が安定してなくてはならない
続いて、共有名義にするためには所有者になる人たちがそれぞれ安定した収入を確保している必要があります。
住宅ローンを組むのであれば、審査に通るだけの経済力が求められるほか、ローン契約に伴う諸費用をそれぞれが支払わなければなりません。
所有権の割合は出資額に応じて決まるため、片方が多く払っているのにも関わらず、所有権を平等にしていると、後から贈与税が課税される可能性があります。
後から追加の出費が発生しないようにするためにも、共有名義を検討しているのであれば、共働きで安定した収入のある人同士で組むようにしてください。
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まとめ
夫婦や親子で共同出資して不動産を購入すれば、住宅ローンの借入額を増やせたり、それぞれの金銭的な負担を軽減できたりメリットが多いです。
一方で、離婚やトラブルなどで仲が悪くなったときは、不動産を簡単に売却できなくなったり、住宅ローンを組んでいるのであれば、諸費用がそれぞれ発生したりデメリットも伴います。
それぞれのメリットとデメリットを比較して、家族の置かれている状況を踏まえて、最適な選択をしましょう。
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