現状のまま空き家を売りたい場合は？更地にする場合や費用について解説

空き家を市場に出すなら、そのままの状態で売却したいと考える方は少なくないです。
今回は現状のままで空き家を売りたい場合はどうすべきなのか、方法を解説します。
また、更地にする場合についてや、売却時にかかる費用にも触れているので、参考にしてみてください。

現状のまま空き家を売りたい場合

もし現状のまま空き家を売りたい場合は、何をすべきなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

古家付き土地として売る

基本的に空き家は劣化状態が気になるケースが多く、売却時にリフォーム・リノベーションがおこなわれる場合があります。
しかし、これらの施工はそれなりのコストがかかるため、現状のままで売りたいと考える方も多いです。
とくに空き家問題を解消させるのを目的としている、相続した不動産をすぐにでも処分したいなど、売却益にこだわりがない方はこのような方法での売却を検討する傾向があります。
もし現状のままで売りたいなら、古家付きの土地として売るのがおすすめです。
古家付きの土地は、土地をメインにして売り出している状態となります。
「土地を購入すれば古家も一緒に手に入る」と、セットでお得な商品のようにアピールする方法です。
ただ古家として売却するのと比較すると、買主にプラスのイメージを与えられるため、一定の効果が期待できるでしょう。

メリット・デメリット

「古家付き」として売却すれば、現状のままで市場に出せるため、リフォームや解体などに費用をかけなくても済みます。
そもそも不動産売却には少なからず費用がかかるため、少しでも出費を抑えたいと考える方は多いでしょう。
実際に、まとまったお金を準備するのが難しい方は、コストをかけずに物件を売る方法を希望するケースが多いです。
この方法であればそもそも工事の必要性がないため、ある程度劣化状態が気になる場合でも、そのまま売って問題ありません。
また、固定資産税が更地よりも安いため、この点においてもコスト削減につながります。
契約不適合責任も、古家付きとして市場に出せば免責にできるため、トラブル発生時のリスクを回避できるのです。
ただし、売却価格は物件本来の相場よりも低くなるケースが多いです。
そのため、収益性を重要視している方にとっては、メリットが少ないと感じてしまうかもしれません。
古家付きとして売るのは一定のアピール効果はあるものの、周辺地域の環境によっては買い手がつきにくくなる場合もあります。
メインとして売り出す土地に価値があれば、スムーズに買主が決まる場合もありますが、特別な魅力がない場合は難しくなるでしょう。

空き家がある場所を更地にして売りたい場合

もし更地にしてから売りたい場合、どのようにすべきなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

物件状態をチェック

基本的に更地にしてから売ったほうが良いとされている空き家には、「維持管理が難しい」「劣化状態が激しい」などの特徴が挙げられます。
たとえば維持管理をするにも、所有者が遠方に住んでいる場合は、建物のメンテナンスが難しくなるでしょう。
放置していると建物の節々が劣化していき、害虫が発生したり機能性が著しく低下したりなど、トラブルが起こる可能性が高くなります。
また、こうしたトラブルが起こっている、もしくは築年数が経過している場合は、劣化状態が激しくなっているケースも多いです。
あまりにも劣化してボロボロな場合は、市場に売り出しても物件に魅力を感じる方は少なくなるでしょう。
どれだけ安く売ったとしても、物件そのものに魅力を感じなければ、購入したいと考える方はいません。
そのため、こうした状態の場合はそのままにして売るよりも、更地にしてから土地だけを売ったほうが良いと考えられるのです。
土地であれば、家を建てたいと考えている方が購入してくれる可能性もあります。
とくに駅から近い、地盤がしっかりしているなどの利点がある土地なら、空き家の問題さえ解決させてしまえば売れやすくなるかもしれません。

メリット・デメリット

更地の場合は流動性が優れているため、比較的すぐに売れる傾向があります。
実際に土地の購入を検討している方は市場の中で多いです。
また、家が建っている状態よりも、更地のほうが土地のコンディションを確認しやすくなります。
たとえば地中埋設物や土壌の調査もスムーズになるため、こうした作業を希望する方にとってもメリットは大きいです。
使用する予定のないボロボロの古家が建っている状態よりも、更地にしてあったほうが早く調査を進められます。
ただし、当然ながら更地にするためには建物を解体する必要があります。
解体費用の捻出が難しい場合は、状況が厳しくなってしまうでしょう。
また、先述したように古家付きの物件と比較すると、固定資産税が高くなります。
相場としては古家付きの2～3倍なため、所有期間が長くなればなるほど負担は大きいのです。
すぐに売却できる見込みがあるか、仮に固定資産税が上がっても問題なく支払えるかなど、さまざまなポイントをチェックしなくてはなりません。

空き家の売却にかかる費用

物件を売る場合にも、少なからず費用がかかります。
以下で相場を見てみましょう。

相続登記費用

売却時にかかる費用として、相続登記費用が挙げられます。
これは空き家を相続した際に、自分の名義に変更するタイミングでかかるものです。
親族が亡くなって建物を相続した際は、所有者が相続人に変更されるため、名義も変えなくてはなりません。
しかし、変更手続きを失念してしまっている方は少なくないため、売却をする場合は変更をおこなってから市場に出す必要があります。
2024年からは相続登記が義務化されているため、うっかり手続きを忘れた場合はペナルティが課せられます。
相続してから3年以内に対応しなくてはならないので、忘れないように注意しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は不動産売却によって利益があった場合に必要なものです。
売却価格から取得費用や譲渡費用などのコストを差し引き、純粋な利益があった場合は所得税が発生すると考えてください。
ただし、3000万円の特別控除を利用すれば、この利益が3000万円以下であれば譲渡所得税を納めなくてもよくなります。
特例を利用するためには、築年数が昭和56年5月31日まで、相続してから空き家の状態であるなど、さまざまな条件を満たしている必要があります。
そのため、すべての方が自由にこの特例を利用できるわけではありません。
しかし、多くの空き家の場合こうした条件を満たしている可能性があるため、事前に特別控除を利用できるか確認しておきましょう。

解体費用

解体費用は部屋の広さや周りの環境によって左右されるため、一概には言えません。
業者でも扱っているサービス・プランに差があり、金額は一定ではないからです。
ただし、多くの場合は木造で1坪4万円前後となっています。
100万円以上の解体費用がかかるケースも多いため、更地にするのであればまとまったお金を準備しなくてはなりません。
解体をすると、古家付き都市て売るよりも買主が決まりやすくなります。
しかし、その一方でコストがかかるマイナスポイントがあるため、その点を考慮したうえで売却方法を考えてみてください。

まとめ

空き家を現状のまま売りたい場合は、古家付きの土地として売る方法があります。
更地にすると買主が決まりやすくなりますが、解体費用がかかります。
かかる費用や物件の状態などに応じて、どのように売却するかを考えてみましょう。