不動産購入の際の重要事項説明とは？ポイントや注意点を解説

マイホームの購入で、いよいよ契約となったときの重要事項説明って何するの？と疑問に思った方に、ここでは重要事項説明について押さえておきたいポイントと注意点を解説します。
一生のうちに何度も不動産契約する方は少なく、だいたいの方が初めてではないでしょうか。
専門用語が多いなどの理由で難しいのが売買契約で、わかりやすく書面で解説・説明してくれるのが重要事項説明になります。

不動産購入時の重要事項説明とは

売買契約を結ぶ前に、物件や条件について書面で解説するものです。
買主の保護になり、専門用語が多いなどの理由で理解できないまま契約してしまい、後からトラブルになるのを防ぐ目的もあります。

宅地建物取引業法とは

重要事項説明は、宅地建物取引業法の法律第35条に基づいて手続きをおこなわなければなりません。
契約前に売主・買主双方に契約上の重要な事項を説明します。
説明は書面にておこないますが、交付する書類を「重要事項説明書」といい、不動産の売買や賃借をするときには必ずおこないます。
取引する相手にしっかりと理解してもらい、後から「こんな話は聞いていない」といったトラブルが起こらないようにするのが目的です。

契約前の義務

不動産会社ではない売主・買主は、十分な不動産や法律に関する情報や知識を持っていない方がほとんどです。
そのため、売買契約前に重要な事項を説明をすることが義務付けられています。
売主がチェックすべきポイントは、記載内容に間違いや抜けている項目はないかで、とくに瑕疵についての記載は入念にチェックします。
瑕疵については小さな問題でも、しっかりと伝えるのが義務です。
もし、記載がないことを買主から告知されると告知義務違反となり、最悪の場合、責任を負わなければならなくなります。
買主側のチェックポイントは、今まで聞いていた内容と違いがないか、権利関係が明確か、物件の品質に問題ないかを確認しましょう。

宅地建物取引士

重要事項説明をおこなうのは、宅地建物取引士でなければいけません。
その書類も宅地建物取引士が作成し、売主と買主双方に説明をします。
その場合は、作成者と説明する方が違う場合もありますが、法令上問題はありません。
不動産売買を結ぶ前になるので一般的には同日で、説明のときは宅地建物取引士証を提示する義務があります。
もし、提示がなかったら、その場で確認するようにしましょう。

不動産購入時の重要事項説明のチェックしておくべきポイント

不動産購入時の重要事項説明には、物件についてさまざまな事柄が書かれています。
必ず確認したほうが良い項目を5つご紹介していくので、チェックするときの参考にしてください。

物件に関わる事項

基本的な土地や建物に関する内容で、所在地や面積などが聞いていた条件と異なる点はないか、物件に問題はないか確認します。
必ず見てほしいところは、最新の登記簿に記載されている物件の売主と所有者が一致しているかどうかです。
もし、違っていたら、引き渡しまでに名義変更される条件になっているか確認が必要です。
また、所有者が2名以上いる場合は要注意で、通常は契約時に所有者全員の同席が必要になります。
その場にいない場合は、同意が取れているのかの確認を必ずしましょう。
所有者が違ったり、数名いて確認が取れていないと、後で「聞いてない」といったトラブルにもなりかねません。

取引条件に関わる事項

所有権に関する権利に、仮登記や差し押さえ登記などの記載がないかチェックします。
所有権以外の権利で抵当権や借地権などの権利がないか調べるのが重要で、もし設定されていたら引き渡しまでに抹消されるのか、引き継いでも問題ないか必ず確認しましょう。
特に中古物件のときは要チェックです。
他に確認したほうが良い項目は以下の通りです。

●売買代金・手付金・それ以外にかかるお金
●契約解除・損害賠償の予定額
●住宅ローン等の借り入れ条件
●契約不適合責任に関する措置について

土地・建物に所有権を阻害する権利が設定されていないか、最新の登記簿で確認するのを忘れないようにしましょう。

法令や災害時に関する事項

土地・建物が法令に準拠しているものであるかどうか確認します。
重要事項説明書には、都市計画法や建築基準法、その他の法律に基づく説明が記載されています。
土地を購入する場合は建築可能か、建物が基準を超えていないかなどの確認が必要です。
また、近年の自然災害の多発から、対象物件が災害警戒区域かどうかをハザードマップを使って説明してくれます。
とくに、台風やゲリラ豪雨などの水害リスクはしっかりと確認しましょう。

インフラや道路に関わる事項

飲用水・電気・ガスの供給施設と排水施設の整備状況に関する項目がインフラにあたります。
整備がされていない場合もあり、その場合は誰が整備するのか、工事費の負担はあるのか、公営か私設かの確認をしましょう。
道路との関係も重要で、敷地に隣接する道路の幅や長さ、道路の種類（公道・私道）、幅員・私道の場合の負担金の有無も確認します。

マンションに関わる事項

マンションについては、管理形態・管理費・修繕積立金の説明があります。
また、共有部分であるロビーや廊下の範囲や使用方法について、専用の部分では利用方法が制限されている場合もあり、たとえば、ペットやピアノなどの音に関する制限です。
また駐車場を利用したいと考えている場合は、駐車場についても金額や空きについて確認します。

不動産購入時の重要事項説明を受けるときの注意点

ここからは、重要事項説明を受けるときに注意したほうが良いポイントを詳しく解説していきます。

重要事項説明書のコピーをもらう

契約をする時は、同じ日に重要事項説明を受けた後に売買契約を結びますが、その時に書類を貰い、その場で内容を理解するのは難しいです。
前もって重要事項説明書のコピーをもらえないか、不動産会社に言っておきましょう。
そして、しっかりと読んでおき、質問や疑問点があったら整理し、重要事項説明の時に尋ねられるようにしておくようにします。

変更があれば新たに作成してもらう

重要事項説明書に誤りや変更があった場合は、面倒でも新たに書面を作成してもらうようにします。
修正テープなどで修正するのはNGです。
訂正印があると、後から書き加えられたのではと疑われる要因にもなるため、やめておくのが無難です。
大切な書類なので、ちゃんとしたものを作成してもらいましょう。

サイン＆捺印は納得してから

不動産会社には重要事項説明を省いたり、宅地建物取引士の資格を持っていなかったり、書面を交付しなかったり、嘘の記載をしたりするところもあります。
重要事項説明書の表題部には、売主側と買主側の業者が連名で記名押印してあるかどうか確認します。
必ず宅地建物取引士に説明してもらい、納得がいけば署名と捺印をしましょう。
少しでも疑問が残る場合は、ちゃんとした答えを貰えるよう要求します。
署名と捺印をした後に、「知らなかった」や「聞いてない」などは通用しないので注意してください。

まとめ

不動産購入時には、契約の前に重要事項説明があります。
知識のある宅地建物取引士に説明してもらい、納得のいく内容であったら売買契約に進みます。
確認したほうが良い項目や、聞き慣れない用語も多く大変ですが、前もってコピーを貰いしっかり読んでおき、疑問点があったら、契約前に説明してもらい解決しておきましょう。
大きな買い物なので、しっかりと理解し納得してから契約に進むようにするのがおすすめです。