不動産の販売形態とは？購入の流れと注意点を解説

これから土地や建物を買おうと考えているとき、何から始めるべきか悩む方は多いでしょう。
インターネット広告やポータルサイトを見て気になる不動産を見つける方も多いですが、基本的な販売形態の仕組みと流れを理解しておくと、スムーズな手続きができます。
本記事では、不動産の販売形態をお伝えしたうえで、購入の流れと注意点を解説します。

不動産の販売形態

不動産を購入するときに知っておくべき販売形態として、売主物件と仲介物件の2種類があります。
これから土地や建物を購入するのであれば、ほとんどの方が利用する販売形態は仲介物件ですが、それぞれの特徴・メリットとデメリットを理解しておくと選択肢の幅が広がります。
売主物件とは、土地や建物を所有している売主から直接購入する方法です。
ただし、売買取引は複雑で個人間で取引をすると後からトラブルになるリスクがあるため、売主も買主も基本的には避ける傾向にあります。
そこで一般的には土地や建物を買い取った企業と個人の買主による取引が多いです。
売主物件のメリットは、仲介手数料がかからない点と引き渡しまでのスピード感です。
不動産取引で発生する手数料は、物件探し・売買契約や金融機関のサポートなどに対する諸費用であるため、直接売主と取引をすれば購入費用を最小限に抑えられます。
また、個人の売主と買主の間に仲介役が挟まる場合は、売主の都合と仲介会社の営業時間が合わなければ話し合いや日程調整までに時間がかかります。
売主と直接連絡が取り合えれば、仲介物件よりもスムーズに引き渡しまでの手続きを済ませられるため、早く新居を買いたい人におすすめです。
売主物件のデメリットは、物件探しの手間と金融機関の手続きです。
仲介物件であれば広告やポータルサイトを見たあとに、不動産会社に連絡をすれば物件詳細や内見の日程調整までのサポートを受けられますが、売主物件はご自身でリサーチや日程調整をしなければなりません。
さらに、住宅ローンを利用する場合は金融機関選びからローン契約までもご自身で進めなければならないため、はじめて売買取引をするのであれば難易度が高くなります。
仲介物件とは、土地や建物を所有している売主から不動産会社などの仲介役を通して購入する方法です。
仲介物件のメリットは、物件探しから引き渡しまで手厚いサポートが受けられる点です。
媒介契約を締結すれば、買主の希望する条件に適した物件探し・内見の日程調整・値下げ交渉・売買契約の締結・引き渡しまで、基本的にはサポートを受けられるため安心できます。
とくに値下げ交渉に関しては、専門知識を持った担当者が代理でおこなってくれるため、理想的な金額での取引が実現しやすくなるでしょう。
仲介物件のデメリットは、仲介手数料が発生する点です。
仲介手数料は最終的な成約価格に応じて最大3%まで請求できる法律があり、4,000万円の物件を購入した場合は最大138万円ほどの支払いが求められます。
手数料の負担とサポートのメリットを天秤にかけて、媒介契約を結ぶべきか検討してみてください。

不動産を購入する際の流れ

不動産を購入する際の流れは、物件の希望条件を決定・物件選び・資金計画・購入申し込み・住宅ローンの事前審査・重要事項説明・売買契約の締結・住宅ローンの契約・引き渡しです。
まずは、家族構成や将来のライフプランに合わせて、予算・立地・間取り・築年数・アクセス状況・周辺の治安などの条件から優先順位を決めます。
住宅ローンを組んで毎月返済を検討しているのであれば、子どもの教育費や物件の修繕費なども加味したうえで予算を明確に決める必要があります。
条件の優先順を決めたら、広告やポータルサイトを見たり地域の不動産会社の窓口に相談したりして、内見の日程調整をしてもらい住みたいと思える物件を探しましょう。
開示されている物件情報だけでは日当たり・中古物件であれば劣化具合・周辺地域の雰囲気を正確に把握できないため、内見で現場を見る作業は重要です。
現場におこなって感じた直感的な感覚も踏まえて、住みたいと思える物件が見つかれば、物件費用・リフォーム費用・引っ越し費用・家具代・諸費用でどれほどかかるのか資金計画を立てます。
物件費用だけではなく、プラスアルファで発生する諸費用を細かく算出しなければ、新生活の諸費用が足りなくなってしまう恐れがあります。
購入したい物件が見つかったら資金計画と同時に「不動産購入申込書」の提出も必要です。
購入申込書とは、該当物件を購入する意思を示すものであり、取引条件や物件価格などの交渉の段階へと進めるかどうかが決まります。
基本的には担当者が用意するフォーマットに記入をするだけで完了するため、時間はかかりません。
また本契約の締結とは異なり意思表示の段階であるため、交渉内容によってはキャンセルもできますが、新築マンションの場合は申込証拠金として1万〜10万円ほど発生する可能性があります。
申込書を提出したら、金融機関の事前審査を受けて、ローン契約ができるのか・借入限度額の目安などを確認しておきましょう。
土地や建物などの高額財産の取引では買主を保護する目的で、専門知識を持った担当者が契約内容を対面で説明する重要事項説明が義務付けられています。
基本的には売買契約の締結日におこなわれますが、あらかじめ契約内容の書面を確認したうえで、分からない項目は重要事項説明のタイミングで確認をしましょう。
契約内容に納得したら売買契約の締結・住宅ローンの契約・引き渡し日の日程調整をします。
引き渡し日には住宅ローンを契約した金融機関から支払いがあり、土地や建物の所有権を移転させて購入した物件を受け取り完了です。

不動産購入の注意点

不動産購入の注意点として、資産計画・災害リスク・中古マンションの場合は劣化の3点が挙げられます。
まず、土地や建物を買うときに購入価格のみ意識する方がいますが、初期費用・引っ越し費用・新生活の諸費用などお金が発生する項目は多いです。
住宅ローンを組むのであれば、元本と金利を合わせた長期的な返済計画を立てなければならず、子どもの教育費やマイホームの修繕費など将来的にどれほどかかるかシミュレーションをしましょう。
一般的に物件を買うために発生する初期費用は、新築物件で成約価格の3〜7%・中物件で成約価格の6〜10%といわれています。
初期費用には、手数料・税金・頭金・保険料・手付金が含まれており、引っ越し費用・家具代などは含まれません。
続いて、日本国内では台風・暴風・大雨・地震・火山噴火などの自然災害のリスクが伴うため、ハザードマップで被災リスクを確認しておきましょう。
液状化・地すべりなどの地盤被害・河川の氾濫なども懸念されるようであれば、避難場所がすぐそばにあるか確認しておくと、長期的に住む家でも安心です。
最後に、中古物件は新築物件よりも安価でスムーズに引き渡しができるなどのメリットがありますが、築年数や耐震基準などだけでは判断できない劣化が潜んでいる可能性があります。
中古物件を買うのであれば、物件情報を見たうえで必ず内見をして、現場の状態を確認するべきです。
内見をするのであれば、日中に行き日当たりや周辺環境も確認しておくと、新生活のイメージを抱きやすくなります。

まとめ

不動産取引の形態は、個人の売主や買取をした不動産会社と直接取引をする売主物件、媒介契約を締結して個人の売主と取引をする仲介物件の2種類があります。
基本的には仲介物件を選ぶ方が多いですが、最近ではインターネット広告やポータルサイトで気軽に物件情報がリサーチできるようになっているため便利です。
また、物件価格にくわえて初期費用などの資金計画をしたり内見で現場をしっかりと見たりして、売買契約を進めましょう。