不動産売却を遠方からおこなう方法とは？流れと注意点を解説

所有している土地や建物を売りたいけど、遠くに住んでいるときはどうすれば良いの？と悩む方は多いでしょう。
仲介会社の担当者とのやりとりや内見などでは、売主が現場にいるのが理想的ではあるものの、遠方に住みながらも売却活動は可能です。
本記事では、不動産売却を遠方からおこなう方法をお伝えしたうえで、流れと注意点を解説します。

不動産売却を遠方からおこなう方法

不動産の売買取引において、仲介会社と媒介契約を結んでいたとしても売買契約の締結日には売主と買主の双方が立ち会いのもとで、書面の作成と手付金の受け渡しをしなければなりません。
売買契約書には、買主と売主がそれぞれ署名と捺印をしなければ完了しないため、遠方に住んでいるとしても締結のために現地に来るのが原則です。
ただし、仕事や家庭の都合でどうしても現地での立ち会いが困難な状況にある場合は、3つの方法で対処できる可能性があります。
不動産売却を遠方からおこなう3つの方法とは、契約書の持ち回り契約・代理契約・司法書士への依頼です。
まず、売買契約書を売主・買主・仲介会社の三者間で郵送し合い、作成する方法です。
具体的には仲介会社の担当者が売買契約書の原本を作成して、買主に郵送して買主が署名・捺印をして、同時に規定の口座宛に手付金を振り込みます。
振り込み後に買主は売主宛に売買契約書の原本を郵送して、売主が手付金の振り込みを確認したら署名・捺印をして、仲介会社の担当者もしくは買主に返送すれば完了です。
民法上の売買契約書の規定では、売主と買主が持ち回り契約の意味を正確に理解して合意しているのであれば、有効とみなしています。
買主の場合、契約によって高額な損害を被らないために専門家から契約書の内容の説明を受ける重要事項説明が義務付けられており、対面でのやりとりが求められます。
一方で、売主の場合は対面での重要事項説明がないため、買主が持ち回り契約に合意すれば、遠方からでも不動産売却が実現可能です。
ただし、買主が不安を感じるなどの理由で対面で売買契約の締結をしたいと希望するのであれば、持ち回り契約は実現しません。
続いて、売る予定の不動産の近くに知人や親族が住んでいるのであれば、売主の代わりに売買契約書の署名と捺印を代理で依頼する方法です。
民法上では「代理契約」と呼ばれており、正式に認められています。
ただし、代理契約によるトラブルや代理人の行為に対する責任は、すべて依頼者である売主が追わなければなりません。
土地や建物のように高価な資産の所有権を失う取引だからこそ、誰に依頼するべきかは慎重に考慮しなければなりません。
最後に、不動産登記の移転・売買契約の締結まで代理でおこなっている司法書士に依頼する方法です。
そもそも司法書士とは、専門的な法律の知識を持った専門家であり、依頼主の代わりに契約書の作成・提出などが認められている立場です。
手数料の支払いは発生するものの、持ち回り契約や代理契約で不安がある場合は、専門家に依頼するのが良いでしょう。

不動産売却を遠方からおこなうときの流れ

不動産売却を遠方からおこなうときの流れは、売却準備・媒介契約の締結・販売活動・売買契約の締結・決済と引き渡しです。
まずは複数の業者に査定依頼をして、大まかな相場を把握したうえで、販売活動を依頼したいと思える業者を1社に絞ります。
査定額が低過ぎると手元に入る譲渡益が少額になってしまいますが、相場以上の査定額を出す業者は後から大幅に値下げされる可能性もあるため、要注意です。
業者選びをしたら一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類から契約の締結をします。
手数料の支払いは契約が成立してから発生するため、業者が売れ筋が見えないと判断すると、販売活動に力を入れてもらえなくなる可能性があります。
遠方でのやり取りはさらに放置されやすくなる可能性があるからこそ、積極的に販売活動をしてもらえる専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。
販売活動中の内覧は、鍵を渡しておけば担当者が対応してくれるため、遠方に住んでいても日程を調整したり空き家を掃除したりする必要はありません。
ただし、清掃活動まで業者がしてくれるわけではないため、空き家期間が長くなったら定期的にクリーニング業者に依頼した方が購買意欲が高まりやすいです。
また、スムーズに売買契約まで進みたいのであれば、別途料金は発生するものの広告費を支払う選択もあります。
購入希望者が現れて物件条件や物件価格に合意してもらったら、売買契約の締結に進みます。
本来であれば売買契約の締結は、売主と買主の双方が同席するべきですが、遠方に住んでいてどうしても同席できないのであれば持ち回り契約・代理契約・司法書士への依頼を検討してください。
もっともシンプルな方法は持ち回り契約で、売買契約書の原本を売主と買主の自宅に郵送して署名・捺印をする方法ですが、買主が同意しなければできません。
信頼できる知人や親族がいれば売買契約の締結における署名・捺印のみを代理でおこなってもらうか、専門家である司法書士に契約を代理で依頼する方法があります。
持ち回り契約を選択した場合は、最初に買主が契約書の署名・捺印をして手付金の支払いを済ませて、手付金の入金を確認してから売主が契約書の署名・捺印をして完了です。
売買契約書の締結が無事に終了したら、物件価格から手付金を差し引いた残りの残金を決済して不動産の引き渡しに進みます。
引き渡し日には、所有権移転登記もおこないましょう。
本来であればここでも売主と買主の双方が同席する必要がありますが、司法書士に代理人の依頼をすれば同席せずに手続きを完了できます。
手数料は発生しますが、専門家が同席すれば買主の不安も払拭されやすいため、最後まで安心して取引できます。

不動産売却を遠方からおこなう際の注意点

不動産売却を遠方からおこなう際の注意点として、仲介業者とのやりとりと契約締結方法の2点が挙げられます。
まず、遠方にある物件に対して「使う予定がないからいつか売れれば大丈夫」との考えは、たくさんの売主と出会ってきた仲介会社に伝わりやすいです。
そのため、成約までに時間がかかるのは避けたい意思を示すためにも、査定依頼から引き渡しまでをどれくらいの期間で済ませたいか明確に表明しましょう。
どうしても現地に行けないのであれば仕方がありませんが、媒介契約締結・売買契約締結・引き渡しなど重要なタイミングでは現地に行く姿勢を見せると好印象です。
一方で、どうしてもオンラインのみでのやりとりになるのであれば、こまめに連絡をとってもらえる業者を選ぶのがポイントです。
続いて、本来であれば買主と売主が対面で売買契約の締結をするべきですが、どうしても現地に行けないのであれば持ち回り契約・代理契約・司法書士への依頼で対応しなければなりません。
買主としては重要な書類を郵送するのに抵抗を持つ可能性があるため、もしも代理契約をするのであれば、信頼できる知人や親族を探す必要があります。
代理契約でトラブルが起きても、責任を問われるのは代理人ではなく依頼者兼売主です。
どうしても信頼できる知人や親族が見つからないのであれば、専門家である司法書士に手数料を払って依頼しましょう。

まとめ

遠方にある土地や建物を売るときに、一度も現場に行かなくても査定から引き渡しまでする方法はあります。
ただし、本来であれば重要な売買契約の締結では買主と売主が同席する必要があり、購入希望者や仲介会社から不信感を持たれる可能性があるため事情があればしっかりと説明するべきです。
トラブルなく引き渡しまで進めるためにも、注意点を把握したうえで、販売活動をおこないましょう。